Mietpreisbremse und Bestellerprinzip – Studie belegt Zweifel an Wirksamkeit

Als Mitte 2015 das Mietrechtnovellierungsgesetz endgültig die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip einführte, gab es laute Zweifel. Den Mietervertretern ging alles nicht weit genug, den Immobilienbesitzern und Maklern kam es wie eine Bevormundung vor.

Während sich erfindungsreiche Unternehmen bereits an neuen Konzepten versuchen, zeigt eine neue Studie die Akzeptanz des Gesetzes in der Bevölkerung auf. Dafür haben die Forscher von mymarktforschung.de 1.024 Deutsche befragt.

Skepsis gegenüber Mietpreisbremse

Das wichtigste Ergebnis der Studie: Die Menschen befürworten in der Mehrheit die Gesetzesänderungen, bezweifeln aber die erhofften Wirkungen. So stimmen zwar rund 80 Prozent der Befragten vollständig oder teilweise zu, dass die Mietpreisbremse „eine gute Sache“ sei. Allerdings meinen nur knapp 39 Prozent, dass die Kommunen die Mietpreisbremse auch konsequent durchsetzen werden, gerade einmal etwas mehr als 31 Prozent glauben an eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt und sogar 27,4 Prozent schätzen, dass die Mietpreisbremse den Wohnungsneubau blockiert. Interessanterweise sind die Zweifel an der Mietpreisbremse in den Großstädten und bevölkerungsreichen Bundesländern besonders ausgeprägt. In diesem Zusammenhang ist durchaus wichtig, dass die Stadtbevölkerung außerdem eher mit den eigenen Wohnverhältnissen unzufrieden ist.

Konsequenzen für Investoren

Die Ergebnisse zeigen vor allem eins: Die Menschen sind nicht wirklich überzeugt, dass die Mietpreisbremse wirklich greift. Ich vermute aber, dass gerade aufgrund der Mietpreisbremse die Akzeptanz von Mieterhöhungen eher steigen wird. Und zwar aus zwei Gründen: Erstens zeigt die Studie, dass die Menschen mit zukünftigen Mietpreiserhöhungen rechnen, also darauf eingestellt sind. Zweitens ist vielen Mietern durch die Gesetzgebung erst klar geworden, dass regelmäßige Mieterhöhungen üblich sind.

Für Sie als Investor ist dies eine gute Chance, zukünftige Mieterhöhungen zu rechtfertigen. Wichtig ist jedoch, dass diese im Rahmen der Gesetzgebung bleiben und für Mieter nachvollziehbar sind. Idealerweise verknüpfen Sie sie darum mit Modernisierungsmaßnahmen. Speziell in Städten können Sie mit Aufwertungen von Wohnraum möglicherweise punkten. Denn die unzufriedenen Städter (siehe oben) werden nicht alle mit der Lage unzufrieden sein, sondern zumindest zum Teil nur mit der Wohnung. „Hören Sie in Ihre Immobilie hinein“ und nutzen Sie die vorhandenen Potenziale!

Gerechtes, aber nutzloses Bestellerprinzip?

Noch interessanter ist das zweite Ergebnis der Studie. Dabei geht es um das Bestellerprinzip, also die Frage, wer den Makler bei einer Vermittlung bezahlt. Über 70 Prozent der Befragten vermuten, dass sich die Vermieter ihre zu zahlende Courtage über überhöhte Abschlagzahlungen zurückholen werden. Mehr als 67 Prozent glauben sogar, dass diese auf die Miete umgeschlagen werde. Dennoch findet eine überwältigende Mehrheit das Bestellerprinzip gerecht.

Und die wirklich spannende Neuigkeit: Knapp zwei Drittel der Nichtvermieter, also der normalen Mieter, vermuten, dass zukünftig mehr Wohnraum privat vergeben wird. Bei den Vermietern sind dies sogar drei Viertel! Diese Tendenz wird durch ein weiteres Ergebnis gestützt: Von den befragten Immobilienbesitzern (11 Prozent der Interviewten) gaben 57 Prozent an, künftig keinen Makler mehr nutzen zu wollen.

Selbst vermieten? Oder doch über einen Makler?

Entdecken Sie schon eine Handlungsoption? Es gibt im Wesentlichen zwei Chancen, die Sie ergreifen können:

Die erste Chance ist, zukünftig selbst zu vermieten. Damit können Sie vielleicht Mieter für sich gewinnen, die Makler fortan meiden. Das kann Ihnen bessere Chancen eröffnen, einen „guten“ Mieter zu finden. Ob das eine sinnvolle Vorgehensweise ist, hängt vor allem von Ihrem Engagement ab, mit dem Sie sich in das Tagesgeschäft der Bewirtschaftung Ihrer Immobilie einbringen möchten. Spätestens wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, ist dieser Weg kaum mehr praktikabel. Außerdem sind Sie kein Experte für die Auswahl eines geeigneten Mieters.

Die zweite Chance basiert auf dem genauen Gegenteil. Sie vermieten verstärkt über Makler. Vielleicht erreichen Sie so einige Skeptiker nicht, die Makler aus den genannten Gründen lieber meiden. Glaubt man den Studienergebnissen, werden Makler weniger Wohnungen angeboten bekommen. Das bedeutet: Sie können auf einen engagierten Makler hoffen, der sich bei der Mietersuche aktiv für Sie einsetzt. Damit kann die Beauftragung eines Maklers nicht nur bei der Suche nach geeigneten Mietern eine enorme Unterstützung sein, sondern Sie bauen auch Ihr Netzwerk aus. Denn Makler sind wichtige Multiplikatoren und Informationsquellen. Wenn Sie Ihr Immobilienportfolio durch Kauf oder Verkauf ändern möchten, kann ein solcher Experte sehr wichtig sein. Nutzen Sie diese Option, wenn sich aus den Studienergebnissen eine Entwicklung in Ihrer Region tatsächlich abzeichnet. Noch ein Wort zu den Kosten: Ein guter Makler ist sein Geld wert. Akzeptieren Sie einfach, dass eine Dienstleistung auch etwas kostet. Allerdings müssen Sie diese Kosten selbstverständlich in Ihrer Immobilienkalkulation darstellen (können).

Es gibt auch einen Mittelweg. Dieser ist nicht uninteressant und führt – sofern vorhanden – über Ihre Hausverwaltung. Wenn Sie diese auch mit der Vermietung beauftragt haben, vereinen Sie Vor- und Nachteile beider Chancen. Denn zum einen sucht ein kompetenter Partner für Sie nach geeigneten Mietern. Zum anderen umgehen Mietinteressenten damit den Makler und seine Courtage bzw. die vermutete Kostenumlage auf Miete oder Abschläge. Das schafft Vertrauen bei den potenziellen Mietern und eröffnet Ihnen die vielleicht breiteste Bewerbergruppe, ohne dass Sie sich selbst zu stark einbringen müssen.

Langfristige Konsequenzen

Das Ergebnis der Studie macht deutlich, was bereits vor dem Mietrechtnovellierungsgesetz abzusehen war: Skepsis gegenüber seiner Durchsetzung und Wirkung. Aber Sie können davon profitieren, indem Sie die Skepsis aufnehmen und sich entsprechend positionieren. Eins dürfen Sie aber nicht vergessen: Die Studie ist zwar repräsentativ, sie zeigt aber nur einen ersten Trend. Wie sich die Änderungen beim Bestellerprinzip mittel- und langfristig auswirken, muss sich erst noch zeigen. Ich rate Ihnen, diese ersten Trends erst einmal als solche zu begreifen und sich zu Ihrem Nutzen darauf einzustellen. Ob als privater Vermieter, über eine Hausverwaltung oder mit einem Makler als Partner, das kommt ganz auf Ihre individuelle Situation und Ihre Immobilienstrategie an.