Der Asset Manager

Der Asset Manager

Sehr groß war meine Freude, endlich etwas über dieses seltsam anmutende Thema schreiben zu dürfen. Warum diese Vorfreude? Ganz einfach, weil dies mein Beruf im Gewerbeimmobilienbereich ist. Doch zu aller erst: was ist denn eigentlich Asset Management? Sie haben den Begriff sicher schon gelegentlich gehört – gerade im Zusammenhang mit Aktien, Wertpapieren, Depots und dergleichen. Asset Management bedeutet nichts anderes als „wertorientiertes Management“. Auf Immobilien übertragen bedeutet dies schlichtweg sinngemäß „übergeordnetes wertorientiertes Immobilienmanagement“. Das Management geht also weit über die übliche Hausverwaltung hinaus. Kernaufgabe des Asset Managers ist somit das strategische orientiere Management der Immobilie unter Reflektion und Ausnutzung Ihrer Potenziale und des Umfeldes. Letzteres beinhaltet insbesondere den Markt, in dem sich die Immobilie befindet. So definiere ich jedenfalls diesen Begriff für mich ganz persönlich.
 

Nehmen wir einmal ein tagtägliches Beispiel aus dem Gewerbeimmobilienbereich, das sich übrigens leicht auch auf Wohnimmobilien übertragen lässt. Stellen Sie sich ein Bürogebäude vor. Ein sehr schickes Gebäude in einem vernünftigen Ort, unweit von Frankfurt am Main mit hervorragender Verkehrsanbindung. Weiterhin sollten Sie wissen, dass der Bürovermietungsmarkt im Frankfurter Umland, trotz der guten Lage einiger Orte, als durchaus schwierig angesehen werden kann. Nun kommt es regelmäßig vor, dass sich große Mieter (meist sind dies Konzerngesellschaften) ihr eigenes Bürogebäude „konzipieren“ lassen. Denn sie haben meist sehr spezifische Wünsche. Da solche Konzerne meist keine Immobilien in ihrer Bilanz mögen, arbeiten sie gerne mit Projektentwicklern zusammen. Die Rollenverteilung ist also die, dass der Projektentwickler eine Immobilie für den Mieter entwickelt, er diese dann an diesen vermietet und anschließend das schöne neue Bürogebäude mit gutem Mieter an einen großen Kapitalanleger verkauft. Soweit, so gut.
 

Doch was ist passiert? Beziehungsweise was passiert immer wieder in solchen Fällen? Nun, der Mieter ist anspruchsvoll. Das wissen auch die Beteiligten, also der Mieter und der Projektentwickler. Daher vereinbaren Sie natürlich eine Miete, die zu den Kosten des Gebäudes passt. Denn der Entwickler weiß recht genau, was ein Anleger für solch ein Gebäude zahlen wird. Und da auch hier der Markt ganz einfach nach der Maklerformel funktioniert (das ist wirklich so! Selbst 100 Mio. Euro – Gebäude werden schlichtweg für das „17-fache“ gehandelt!), soll die Miete natürlich möglichst hoch sein. Also wird der Entwickler dem Mieter gegenüber Zugeständnisse machen müssen. Und da wir uns hier im Gewerbebereich bewegen, herrscht (nahezu) absolute Vertragsfreiheit. Es ist daher schier unglaublich, wie viele Haken und Ösen so ein Gewerbemietvertrag haben kann. In diesem konkreten Beispiel ereignete sich also folgendes: es wurde ein Mietvertrag mit einer Festlaufzeit von 10 Jahren abgeschlossen. Prima also, „10 Jahre fest“. Klasse. Der Mieter ist mir also zehn Jahre sicher. Leider nur fast. Denn es wurde zudem vereinbart, dass der Mieter ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht zu einem Termin nach 6 Jahren Vertragslaufzeit bekommt. Warum dies so ist, weiß ich nicht. Aber, was bedeutet dies? Nun, ganz einfach. Wir haben hier keinen 10-Jahresvertrag, sondern faktisch einen 6-Jahresvertrag! So einfach ist dies. Und dies, obwohl das Kündigungsrecht „Sonderkündigungsrecht“ genannt wird. Es ist schlichtweg eine ganz normale Kündigungsmöglichkeit des Mieters.
 

Nun sprachen wir aber auch über die Mietersonderwünsche für ein solch „schönes“ Gebäude. Es ist also recht aufwendig ausgestattet und fühlt sich insgesamt sehr gut an. Doch da der Mietmarkt in dieser Gegend nur 8 Euro Miete hergibt, hatten die Parteien natürlich einen Mietaufschlag vereinbart. Das Gebäude wurde schließlich für sage und schreibe 13 Euro je Quadratmeter vermietet. Plangemäß wurde es dann noch während der Bauphase an einen „Endinvestor“ verkauft, der es eigentlich nur liegen lassen wollte. Denn er hat dafür das 17-fache gezahlt, so dass er nach Abzug aller Kosten unter Berücksichtigung von vielleicht 30 % Eigenkapital über einen positiven Cash-Flow verfügt. Wie bei solchen Deals üblich wurde finanztechnisch sehr, sehr viel optimiert. Mindestens vier Finanz- und Rechtsexperten haben eine aufwendige Gesellschafts- und Finanzkonstruktion über das Gebäude gestülpt. Selbstverständlich hat mindestens eine der Gesellschaften ihren Sitz im Ausland. Solche Konstruktionen sind durchaus berechtigt und ganz legal – natürlich.
 

Sie fragen sich sicher, was ich denn mit diesem Beispiel möchte? Es ist doch alles gut? Nein. Das ist es nämlich nicht! Denn was ist hier passiert? Nun, ganz einfach. Wir haben hier ein Gebäude mit vielleicht 10.000 Quadratmetern Mietfläche in einem recht kleinen Markt (Umland von Frankfurt) zu 13 statt sonst üblichen 8 Euro je Quadratmeter vermietet. Damit liegt die derzeitige Vertragsmiete hoffnungslos über dem aktuellen Marktniveau. Die Immobilienprofis im Gewerbeimmobilienmarkt nennen dies daher „Overrent-Situation“. Was passiert nun, wenn sich der Geschäftsgang des Mieters im vierten Jahr dramatisch verändert? Beispielsweise entscheidet die USA-Zentrale des Mieters, dass der Geschäftsbereich Softwareentwicklung zurück in die USA verlegt werden soll. Sie ahnen es. Der Mieter möchte gerne 4.500 qm Mietfläche frühzeitig zurückgeben. Da der Vermietungsmarkt aber so eng ist und er außerdem nur 8 Euro je Quadratmeter „hergibt“, sind Sie als Vermieter natürlich wenig davon begeistert. Glücklicherweise haben Sie ja einen Zehnjahresvertrag. Aber, war da nicht das „Sonderkündigungsrecht“? Und genau dies ist die Krux an dieser Geschichte. Denn, wenn der Mieter nicht völlig geistig umnachtet ist, wird er Sie recht bald anrufen und mit der Ausübung des Kündigungsrechtes drohen. Auch, wenn Sie Ihr ganzes Finanzkonstrukt auf volle zehn Jahre ausgerichtet haben. Sie merken es. Das Kartenhaus fällt in sich zusammen. Denn das Risiko, dass der Erwerber mit der Overrent-Immobilie eingegangen ist, war immens groß.
 

Was kann nun ein erfahrener Asset Manager tun? Sagen wir einmal wir befinden uns im Jahr drei. Die Geschäfte des Mieters laufen (noch) gut, der Mietmarkt aber leider noch immer nicht so richtig. Ganz einfach. Ein guter Asset Manager sollte immer vorausschauend denken und somit seinem Auftraggeber, also dem Vermieter, empfehlen, das Risikoprofil der Immobilie aufzubessern. Also beispielsweise „runter“ mit der Miete „gegen“ eine verlängerte Mietvertragsfestlaufzeit. Denn solange es dem Mieter gut geht, wird er sich wahrscheinlich darauf einlassen. Und der Eigentümer erhält zwar nicht mehr die ganz so hohe Miete, aber seine Immobilienerträge stabilisieren sich deutlich. Hier in diesem konkreten Fall wurde daher tatsächlich eine vorzeitige Verlängerung des Mietvertrags um fünf Jahre mit dem Mieter verhandelt. Im Gegenzug für die verlängerte Festlaufzeit musste der Eigentümer freilich „Federn lassen“. Die neue Miete liegt nun im Bereich von 11 Euro je Quadratmeter, was für beide Seiten ein gutes Ergebnis ist. Der Verhandlungsführer des Mieters konnte nämlich stolz seinem Vorstand berichten, dass er nun eine um zweihundertfünfzigtausend Euro niedrigere Miete zu tragen hat. Für den Eigentümer steht dagegen, insbesondere wegen der längeren Vertragslaufzeit, ein wesentlich freundlicheres Risikoprofil der Immobilie zu Buche. Alte Hasen würden dies daher eine klassische Win-Win-Situation nennen.

Nun aber wieder zurück zur Wohnimmobilie. Was möchte ich Ihnen mit dieser auf realen Tatsachen beruhenden Geschichte erzählen? Ganz einfach, Sie oder Ihr Manager müssen sich um den Immobilienmarkt kümmern. Gleichen Sie immer die aktuellen Miet- und Investmentmärkte mit Ihren Vertragsmieten und kalkulierten Preisen ab. Liegen unsere Mieten unter dem Marktniveau, haben wir Erhöhungspotenziale. Liegen wir darüber, sollten wir unsere Mieter noch mehr hegen und pflegen als wir es sowieso schon tun, damit Sie noch lange, sehr lange bleiben.
 

Ich habe daher all meine Wohnungen in einer Tabelle erfasst. Dort finden Sie immer die aktuelle tatsächlich vereinbarte (und hoffentlich gezahlte) Vertragsmiete, die Marktmiete und auch die Miete laut dem jeweils aktuellen Mietspiegel, falls es einen in dieser Gegend gibt. Wenn Sie darüber hinaus noch ein wenig pfiffig im Umgang mit Tabellenkalkulationsprogrammen sind, können Sie diese Tabellen noch mit Potenzialbalken, Ampelsystemen oder Daumen (hoch oder runter) versehen. Sie sehen damit auf einen Blick was vermietungstechnisch in der jeweiligen Wohnung los ist. Glauben Sie mir, umso schneller Sie dieses visuell erfassen können, umso effektiver werden Sie Ihre Wohnungen managen.
 

Wer übernimmt nun solche Aufgaben? Ihr Hausverwalter? Sprechen Sie ihn einmal darauf an. Im Akquisitionsgespräch werden Sie noch vielfach hören, dass man sich um die Vermietung kümmere. Oder dass man die Kosten laufend optimiere. Vergessen Sie es. Ich behaupte einmal, dass mehr als 95 % aller Hausverwalter für solche Dinge keine Zeit (und teilweise leider auch keine ausreichende Expertise) haben. Sie müssen daher entweder einen der übrig gebliebenen Verwalter aus dem Kreis der 5% finden oder Sie benötigen eben einen anderen Manager, beispielsweise einen Asset Manager. Dies kann ein besonders guter Hausverwalter sein, oder eben Sie selbst. Denn als Investor sollten Sie sich sowieso eingehend mit Mietsituationen und Märkten befassen. Die Rollenverteilung wäre dann, dass Sie als Investor steuern und der Hausverwalter umsetzt. Also, beispielsweise können Sie dem Verwalter aufgeben: „Lieber Herr Hausverwalter, bitte prüfen Sie, ob wir bei Mieter Heinrich Mustermann eine Mieterhöhung nach Mietspiegel durchsetzen können. Bitte lassen Sie mir Ihren Entwurf für ein Erhöhungsschreiben zukommen.“ Sie werden mit einer solchen Bitte stets dann an den Verwalter herantreten, wenn Sie eigentlich schon wissen, dass höchstwahrscheinlich eine Erhöhung möglich sein wird. Denn zur Vereinfachung Ihrer Prozesse haben Sie ja Ihre Liste mit den graphischen Potenzialhinweisen.
 

Sollten Sie bereits oder irgendwann über zahlreiche Wohnungen verfügen, sollten Sie diese überwachende Funktion des Asset Managers idealerweise einem Dienstleister übertragen. Dies kann, wie erwähnt, beispielsweise ein besonders guter Hausverwalter sein. Und die Kosten, die dadurch entstehen, werden ihr Geld immer wert sein. Idealerweise wird es Ihnen dann nach einiger Zeit des Vertrauensaufbaus gelingen, dass Sie ein Verwaltungssystem aufgebaut haben, das sich selbst kontrolliert. Ist Ihnen klar, was dies bedeutet? Ich möchte dies hervorheben, da dies von wirklich essentieller Bedeutung ist. Sie werden in der Lage sein, 30 Tage, aber auch 100 Tage abwesend zu sein, ohne dass Sie Rückfragen Ihrer Verwalter zu klären, Budgets freizugeben, Vermietungsvorschläge zu akzeptieren oder viele ähnliche Dinge mehr zu bestätigen haben. All dies macht fortan Ihr Asset Manager. Dieser kontrolliert, leitet an und gibt frei. Ihr System läuft damit (bis zu einer von Ihnen festgelegten Grenze) auf Autopilot, es kontrolliert sich selbst. Das ist pure Freiheit!

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