Die Immobilienrendite – eine praktische Einführung

Auf dieser Seite finden Sie eine praktische Einführung zum Thema Immobilienrendite, eine Beispielberechnung und mehr Informationen zum Hebeleffekt.

Jeder, der sich einmal mit den Themen „Investieren“ bzw. „Geld anlegen“ befasst hat, kennt sie, die „Rendite“. Möglichst hoch soll sie idealerweise sein, bei möglichst überschaubarem oder keinem Risiko. Angesichts niedriger Zinsen bieten herkömmliche Geldanlagen derzeit keine großen Vermögenszuwächse. Dagegen kann ein gutes Immobilieninvestment wesentlich lukrativer sein. Warum das so ist, zeige ich Ihnen in dieser bewusst praktisch gehaltenen Einführung zum Thema Immobilienrendite.

 

Ein Beispiel, wie Sie die Rendite einer Immobilie berechnen

Anhand eines Beispiels können Sie leicht nachrechnen, warum sich Immobilien mit einer guten Rendite lohnen. Nehmen wir an, Sie finden eine geeignete Rendite-Immobilie in ordentlicher Lage in einer Großstadt. Der Kaufpreis beträgt 500.000 Euro. Darin enthalten sind bereits alle anfallenden Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler-, Notar- und Gerichtskosten sowie Renovierungskosten. Die Jahresmieteinnahmen liegen bei 40.000 Euro. Mit diesen beiden durchaus realistischen Zahlen können wir also wie folgt rechnen, wobei als Faustformel gilt:

Jahresmieteinnahmen × 100 ÷ Kaufpreis = Rendite in %.

 

Mit unseren konkreten Werten sieht die Rechnung so aus: 40.000 Euro × 100 ÷ 500.000 Euro ergeben satte 8 % Immobilienrendite. Eine stolze Zahl. Aber: So verlockend diese auch ist, so dürfen Sie leider nicht rechnen.

 

Denn entscheidend ist, dass Sie bei der Berechnung der Immobilienrendite immer auch die Kosten für die Hausverwaltung, Instandhaltung und ähnliche Posten berücksichtigen. Die genauen Werte sind selbstverständlich von der jeweiligen Immobilie abhängig. In der Regel genügen für eine erste Kalkulation jedoch einfache Näherungswerte. In unserer Rechnung können Sie daher einen Erfahrungswert von etwa 20 % der Bruttomiete ansetzen. Das ist realistisch.

 

Rechnen wir noch einmal neu: Statt 40.000 Euro Jahresmiete setzen Sie das sogenannte Nettoobjektergebnis – hier 32.000 Euro – ein. Daraus ergibt sich eine Nettoobjektrendite von 6,4 %. Immer noch eine sehr gute Zahl. Behalten Sie sie bitte im Hinterkopf. Denn im nächsten Schritt zeige ich Ihnen, welche Rendite Sie tatsächlich auf Ihr eingesetztes Eigenkapital erwirtschaften können.

 

Immobilienrendite und Finanzierung

Oben sind wir bei der Renditeberechnung davon ausgegangen, dass Sie die 500.000 Euro komplett aus eigener Tasche bezahlen. Es ist aber durchaus üblich, eine Immobilie über einen Kredit zu finanzieren. Denn dies bringt, wie wir gleich sehen werden, in der Regel einen deutlichen Vorteil.

 

In unserem Beispiel nehmen wir einmal die folgende Finanzierungsstruktur für Ihre Rendite-Immobilie an: 200.000 Euro Eigenkapital und 300.000 Euro Bankfinanzierung (Fremdkapital). Da Sie auf das Fremdkapital selbstverständlich Zinsen zahlen müssen, sinkt das Nettoobjektergebnis, das bisher bei 32.000 Euro lag. Um es einfach zu halten, setzen wir 3 % als Zinssatz an und ziehen die daraus resultierenden Zinsen als zusätzliche jährliche Belastung (9.000 Euro) ab. Daraus ergibt sich ein Nettoobjektergebnis „nach Finanzierungskosten“ von 23.000 Euro im Jahr. Für ein solches Einkommen muss, wie Sie sich leicht vorstellen können, im gewöhnlichen Arbeitsleben einiges geleistet werden. Mithilfe einer finanzierten Immobilie können Sie diesen Ertrag hingegen durch einen einfachen Immobilienkauf und durch die Investition von 200.000 Euro Eigenkapital erzielen.

 

Der Hebeleffekt: die Eigenkapitalrendite

Die wesentliche Berechnungsgrundlage der Immobilienrendite ist also der Kaufpreis der Immobilie samt aller Kaufnebenkosten und anfänglichen Renovierungskosten. Wenn Sie aber eine intelligente Finanzierungsstruktur einsetzen, wird der Kaufpreis der Immobilie (samt aller Kosten!) mehr und mehr in den Hintergrund rücken. Denn Sie haben hier ja keine 500.000 Euro, sondern nur 200.000 Euro eingesetzt. Der Rest ist fremdfinanziert. Und jetzt wird es richtig interessant. Da die Zinsen des Darlehens bereits im Nettoobjektergebnis berücksichtigt sind, ist für Sie nur Ihr persönliches Investment als Berechnungsgrundlage für die Rendite interessant. Und hier ergibt sich bei einem Nettoobjektergebnis von 23.000 Euro nach gleichem Rechnungsmuster eine Eigenkapitalrendite von stolzen 11,5 %! Denn 23.000 ÷ 200.000 × 100 sind 11,5 %!

 

Bemerkenswert ist, dass Sie sowohl bei der Immobilienrendite von 6,4 % als auch bei der Eigenkapitalrendite von 11,5 % die identische Immobilie gekauft haben. Nur die Finanzierungsstruktur ist eine andere. Durch die Fremdkapitalfinanzierung klettert Ihre persönliche Rendite um satte 5,1 Prozentpunkte nach oben. Sie haben die Rendite somit „gehebelt“. Denn mit einem auf 200.000 Euro reduzierten Eigenkapital „kontrollieren“ Sie die komplette Immobilie. Dies ist der Hebeleffekt, der jedes Immobilieninvestment – freilich unter Anwendung eines guten Risikomanagements – um ein Vielfaches interessanter machen kann.

 

Sind Sie begeistert? Es kommt noch besser! Nehmen wir an, Sie überzeugen Ihre Bank und finanzieren nicht mit 200.000 Eigenkapital, sondern nur mit 80.000 Euro. Bei einem Darlehen von 420.000 Euro fallen bei einem Zinssatz von 3 % nicht die oben berechneten 9.000 Euro an, sondern 12.600 Euro. Das Nettoobjektergebnis beträgt damit 19.400 Euro. Das ist ein Betrag, der immer noch ansehnlich ist und genug Spielraum für Eventualitäten lässt. Jetzt aber die wesentliche Erkenntnis: Die Eigenkapitalrendite bei einem Eigenkapitalanteil von 80.000 Euro beträgt unter Anwendung der gleichen Berechnungsmethode nun atemberaubende 24,3 %!

 

Das Geheimnis der Immobilienrendite ist der Hebeleffekt

Sie können die Rechnung im Kopf einfach weiterführen: Was passiert, wenn Sie nicht, wie im ersten Beispiel, eine Immobilie für 500.000 Euro mit Eigenkapital kaufen, sondern sechs vergleichbare Immobilien mit einem Eigenkapitalanteil wie im letzten Beispiel? Sie steigern nicht nur Ihre Rendite, auch Ihre Einnahmen multiplizieren sich entsprechend der Anzahl der Objekte. Auf diese Weise können Sie bei gleicher Eigenkapitalsumme durch den Hebeleffekt deutlich mehr aus Ihrem Kapital machen.

 

Der Hebeleffekt ist also das Geheimnis eines jeden erfolgreichen Immobilieninvestments. Klar ist jedoch: Nur wenn Sie sich in dieser Materie auskennen, werden Sie in die Lage sein, solche Investments intelligent umzusetzen und vor allem mögliche Risiken einzuschätzen. Außerdem muss jedes einzelne Investment genau geprüft werden, und die jeweilige Immobilie und ihre Finanzierung müssen zusammenpassen. Richtig angewendet, steckt dann im Hebeleffekt ein großes Potenzial für sehr erfolgreiche Investments.

 

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16 Reaktionen auf “Die Immobilienrendite – eine praktische Einführung

  1. Hallo Herr Knebel, als ANK zählen Sie die Grundsteuer auf, ist sicher bei der Korrektur durchgerutscht… Viele Grüße Stephan Dott

  2. Hallo Herr Knedel,

    wie ich finde eine gute und anschauliche Beispielrechnung.
    Allerdings geht die Rechnung davon aus, dass die Immobilie auf ewig im Besitz des Käufers bleibt.
    Sofern Faktoren wie Lage, Immobiliennachfrage und -angebot gleich bleiben ist jedoch mit einem Wertverlust (z.B. durch alternde Gebäudetechnik, ungenügende Dämmung, architektonische Trends) zu rechnen, welche die Rendite verringern, wenn das Haus einmal verkauft werden sollte.

    Dieser Faktor wäre zumindest erwähnenswert gewesen.

    1. Hallo Herr Wagner,

      vielen Dank für Ihre Anmerkungen. Sie haben absolut recht. Das Thema Instandhaltung habe ich im obigen Beispiel bereits mit in die Bewirtschaftungskosten von 20% gepackt. Sofern diese im laufenden Jahr nicht aufgebraucht werden, sollten natürlich gewisse Beträge in die Instandhaltungsrücklage für größere künftige Maßnahmen fließen.

      Interessant ist aber der zweite Aspekt – auf den Sie vermutlich abzielen. Das ist die mit der Zeit notwendig werdende Modernisierung des Gebäudes, da sich Standards und Trends natürlich mit der Zeit ändern. Dieser ist hier – nur – in der angegebenen Rendite von 8% reflektiert. Das heißt nichts anderes, dass das natürlich ein gewisses Risiko ist – daher auch die 8% und nicht 0,2% (oder ähnlich), welche ich für ein Sparbuch erhalte.

      Gerne nehme ich das Thema einmal auf für einen Artikel zum Thema Risikobewertung bzw. -management. Ich werde ihn dann hier verlinken. Nochmals Danke 🙂

  3. Sehr geehrter Herr Knebel,

    Super einfach erklärte Berechnung für Immobilien, super! Habe aber noch eine Frage zum Darlehen, wegen der fehlenden Tilgungsrate? Ist diese Tilgungsrate in den 20% schon eingerechnet, weil ich komme bei der Baufinanzierung über Darlehen auf einen hohen Betrag mit Zins und Tilgung pro Jahr.

    Mit freundlichen Grüßen

    W. Gabi-Schaz

    1. Danke für Ihren freundlichen Kommentar! Die Tilgung ist in den genannten Werten NICHT in den Kostenansätzen enthalten. Dies hat den einfachen Grund, dass es sich bei der Tilgung letztendlich nur um die Rückzahlung des Darlehens (in kleinen Teilbeträgen) handelt. Es werden also Vermögenswerte nur von links nach rechts verschoben. Dagegen sind die Zinsen immer als Kosten anzusetzen. In den genannten 20% sind diese aber auch nicht enthalten. Die Finanzierung kommt erst im Folgeabsatz ins Spiel. Ich hoffe, dass dies Ihre Frage klärt.

    1. Die Darlehenstilgung ist, wie schon weiter oben erwähnt, nicht Bestandteil der Renditeberechnung. Die Tilgung reduziert natürlich den freien Cash-Flow, das ist klar. Aber da die Tilgung „nur“ eine Darlehensrückzahlung ist (es wird eigentlich nur Geld von A nach B geschoben), geht diese nicht in die Renditeberechnung ein. Dort werden, wie erwähnt, nur Kosten berücksichtigt. Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit weiterhelfen konnte. Ich werde das die Tage noch einmal im Text deutlicher machen.

  4. Sehr geehrter Herr Knebel,

    Danke für die schnelle Erklärung wegen der fehlenden Tilgung 🙂 Stimmt die Tilgung wirkt sich nur auf das Vermögen der Liegenschaft aus und hat mit der Rendite bzw. Einkommen nicht zu tun. (War ein Denkfehler von mir)

    Mit freundlichen Grüßen

    W. Gabi-Schaz

  5. Sehr Geehrter Herr Knebel
    Ich finde Ihre Beschreibung sehr toll,wie überall in der Praxis sind die Zahlen nicht ganz so toll . Es ist auch nicht so wichtig,, da ist ja auch noch ein sehr wichtiger Indikator wie Inflation und Mietsteigerung. Nach 20 oder 30 Jahren ist die Immobilie da.
    Ich selber habe mir im Jan. 2012 eine kleint ETW gekauft, zu 100% finanziert die Nebenkosten durfte ich selber bezahlen (war sehr nett von der Bank; finde ich zumindest ) war alles im ganzen nicht leicht für mich den Bänker zuüberzeugen.
    Und da ich dann auf den Geschmack wie toll es ist eine Wohnung zu haben,kaufte ich mir im Mai 2003 die zweite ETW wieder zu 100%. Die NK durfte ich wieder selberbezahlen.
    Bei meiner dritten Wohnung machte dann die Bank eine Vollfinazierung. Ab jetzt wurde jede ETW vollfinanziert !
    Mittlerweile besitze ich um die zehn ETWs musste auch zusätzliches Geld von der Bank aufnehmen um die Wohnungen zu renovieren.
    Danach sind aber auch dementsrechend die Mieten gestiegen,somit ist die Rendiete immer noch gut . Kann zwar von der Rendiete noch nicht leben aber es macht mir das leben schöner und leichter .
    Von 2003 bis heute Novemer 2015 hatte ich eine duchschnittliche Mieterhöhung von ca 76 ,
    Ich kann jeden nur dazu auffordern diese Hebelgesetze auszunützen.

    1. Vielen, vielen Dank für diesen ausführlichen Bericht. Sehr spannend, was immer wieder möglich ist. Und das schöne an dieser Sache ist, Sie haben der Bank (oder noch besser mehreren Banken) bewiesen, dass Sie solche Projekte gut umsetzen können. Sie haben also einen hervorragenden „Track Record“, was ein extrem wichtiger Baustein für weitere Bankfinanzierungen ist. Und zudem gilt: Ihre Immobilien sind heute gar nicht mehr „voll beliehen“, denn Sie haben die Werte erheblich gesteigert. Damit valutieren Ihre Darlehen bei vielleicht 70/ 60% des Immobilienwertes – jedenfalls wird es eine ähnliche Größenordnung sein 😉 Wünsche weiter gute Immobilieninvestments – und denken Sie auch einmal über ein Mehrfamilienhaus nach. Ihr Thomas Knedel

  6. Hallo Herr Knebel,

    vielen Dank für die sehr gute und ausführliche Erklärung.

    Ich hätte aber eine Frage bezüglich der Mieteinnahmen: oben haben Sie von Nettomieteinnahmen gesprochen, diese sind aber als Einkommen zu berücksichtigen und müssen verteuert werden. Die Zinsen aus den Kredit können zwar davon abgesetzt werden, die Jahresmieteinnahmen sind aber trotzdem nicht als 100 % netto zu betrachten, oder?

    Danke und beste Grüße,

    Lassaad Makni

    1. Hallo Herr Makni,
      vielen Dank für Ihren Kommentar und Ihren Hinweis. Ja, es ist richtig. Ich spreche hier von der Nettorendite vor Steuern. Der verbleibende Betrag unterliegt dann immer noch der persönlichen Einkommenssteuer. Diese bträgt, je nach Ihrem Einkommen, im Schnitt 30-42% zzgl. Soli und KiSt.

  7. Guten Tag Herr Knedel,

    vielen Dank für den Artikel, das Buch und auch den Podcast. Super Content, herzlichen Dank!

    Ich frage mich, wie das erreichen einer hohen Eigenkapitalrendite und das erreichen eines positiven Cashflows gewichtet werden sollten.

    Bei niedrigerem Eigenkapitalanteil steigt der Hebel und somit auch die Eigenkapitalrendite, klar.
    Aber bei der Finanzierung mit wenig Eigenkapital wird, zumindest bei gleicher Laufzeit, die Tilgung schnell höher als die laufenden Mieteinnahmen.

    In der Renditeberechnung ist die Tilgung nicht erheblich, auch logisch – dennoch erlaubt ein positiver Cashflow natürlich schnellere Folgeinvestments und bringt tendenziell Sicherheit falls andere Einnahmequellen mal wegbrechen sollten.

    Wie sollte man da ran gehen als angehender Investor der gute Bonität hat und eine Finanzierung mit wenig Eigenkapitalanteil bekommen könnte und plant in den nächsten 5 Jahren mehrere Wohnimmobilien zu kaufen?

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