Die Immobilienrendite berechnen – so geht’s

Investitionen richtig berechnen

Eines steht fest: Ein gutes Investment muss eine möglichst hohe Rendite bringen. Angesichts des aktuellen Geld- und Aktienmarkts fällt es jedoch schwer, gute Renditemöglichkeiten zu finden. Anders sieht dies bei Immobilien aus. Ein Immobilieninvestment kann deutlich attraktiver sein. In diesem Beitrag zeige ich, welche Chancen Wohnimmobilien bieten, wie Sie die Immobilienrendite berechnen und diese vor allem optimieren.

Ihr Immobilieninvestment – ein Beispiel

Zunächst möchte ich Ihnen die Chancen aufzeigen, die sorgfältig ausgesuchte Renditeimmobilien bieten. Auf diese Weise können Sie nachvollziehen, welches Potenzial in einem entsprechenden Investment steckt. Dazu schauen wir uns eine fiktive, aber realistische Beispielimmobilie an. Diese liegt vor den Toren einer Großstadt und kostet 625.000 Euro. In dieser Summe (den sogenannten Gesamtinvestitionskosten) sind die Kaufnebenkosten wie Grundsteuern, Maklergebühren sowie Notar- und Gerichtskosten bereits enthalten. Eine Renovierung ist nicht erforderlich, da sich das Objekt in einem guten Zustand befindet. Außerdem sind alle Wohnungen vermietet. Die Jahresmieteinnahmen betragen derzeit 42.000 Euro.   Als umtriebiger oder angehender Immobilieninvestor möchten Sie nun wissen, welche Rendite Ihnen diese Immobilie bringt. Dazu schauen wir uns zunächst die einfache Renditeberechnung an. Die entsprechende Formel lautet:   Jahresnettokaltmiete ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Rendite in %.   Setzen wir unsere Zahlen ein, ergibt sich daraus folgendes Ergebnis:   42.000 ÷ 625.000 = 6,7 %   Das ist eine ansehnliche Zahl, wenngleich es in der Realität durchaus besser „performende“ Immobilien gibt. Allerdings handelt es sich hier um die Bruttorendite, die die laufenden Bewirtschaftungskosten wie Hausverwaltung oder Instandhaltung unberücksichtigt lässt. Diese müssen bei der Ermittlung der Nettorendite vorher natürlich eingepreist werden. Die Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten heißt übrigens Nettoobjektergebnis. Die konkreten Zahlen sind, wie vieles andere auch, von der jeweiligen Immobilie abhängig. Aber als Faustformel und soliden Erfahrungswert können Sie für die Bewirtschaftungskosten mit 20 % der Mieteinnahmen kalkulieren. Daraus ergibt sich die Nettorendite der Immobilie unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten wie folgt:   Nettoobjektergebnis ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Nettorendite in %.   Und konkret mit den vorliegenden Zahlen:   33.600 ÷ 625.000 = 5,4 %   Dies ist die Nettoverzinsung Ihres Kapitals, wenn Sie die Gesamtkosten der Immobilie quasi bar auf den Tisch legen würden. Angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase ist dieser Wert durchaus sehr attraktiv! Lassen Sie uns für einen Augenblick die Aussagekraft dieser Renditekennziffer reflektieren. Unter der Nettorendite einer Immobilie versteht man vereinfacht ausgedrückt die Verzinsung des Kapitals (vor Steuern) und nach Berücksichtigung aller immobilienbezogenen Kosten. Da sich die Immobilie, wie erwähnt, in der Nähe einer Großstadt befindet, lässt sich durchaus behaupten, dass es sich hier um ein relativ sicheres Immobilieninvestment handelt.   Was bietet dagegen das altbewährte Sparbuch? Genau, Sie wissen es. Quasi nichts mehr – sagen wir einmal, es sind 0,4 %. Aber ein solches Sparbuchinvestment ist – gegenüber einem wohnwirtschaftlichen Immobilieninvestment – freilich noch sicherer. Praktisch sogar risikolos. Wir können also mit Fug und Recht behaupten, dass diese Wohnimmobilie eine zusätzliche Rendite von 5 % über dem risikolosen Zinssatz von 0,4 % beschert. Diese 5 % „Mehrrendite“ nennen wir daher Risikomarge. Denn dieser Renditeanteil ist nichts anderes als die Vergütung für das Risiko „wohnwirtschaftliches Immobilieninvestment statt Sparbuch“. Ehrlich gesagt: Mit einem solchen Risiko lässt es sich doch leben – oder?

Ihre Eigenkapitalrendite

  Nehmen wir an, dass Sie den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten der Immobilie zum größeren Teil mit einem Bankkredit finanzieren. 190.000 Euro bringen Sie selbst auf, die verbleibenden 435.000 Euro sind fremdfinanziert. Dies hat selbstverständlich Folgen für Ihr Investment und die Rendite. Denn für den Kredit fallen Zinsen und Tilgungsraten an. Wir setzen als Zinssatz einmal wenig sportliche 3 % an und ziehen den Zinsaufwand in Höhe von 13.050 Euro p. a. vom Nettoergebnis der Immobilie ab. Von den 33.600 Euro bleiben damit 20.550 Euro an Einnahmen. Dies nennen wir Nettoobjektergebnis nach Zinsen.

Der Hebeleffekt beim Immobilieninvestment

Da ein Teil des Kaufpreises über ein Darlehen bezahlt wird und diese Kosten bereits von den Einnahmen abgezogen wurden, ergibt sich eine völlig neue Renditerechnung. Verwenden wir folgende leicht veränderte Formel:   Nettoobjektergebnis ÷ Eigenkapital = Eigenkapitalrendite in %.   Und wieder mit den konkreten Zahlen:   20.550 ÷ 190.000 = 10,8 %   Erkennen Sie das enorme Potenzial von Immobilieninvestments? Sie haben durch eine Finanzierung Ihre Rendite verdoppelt! Diesen Mechanismus nennt man Hebeleffekt. Sie können Ihre Rendite übrigens noch weiter steigern, wenn Sie Ihren Bankberater überzeugen können, den Kreditanteil der Finanzierung zu erhöhen. Dies ist möglich, wenn Sie über eine solide Bonität verfügen. Damit werden leicht Eigenkapitalrenditen von 20 %, 25 % und mehr möglich. Und solche Renditen haben nichts mit „unseriösem“ Geschäftsgebaren oder dergleichen zu tun. Es kommt vielmehr auf die intelligente Anwendung der Finanzmathematik unter Berücksichtigung üblicher Bankparameter an.   Dieser Hebeleffekt lässt sich übrigens noch weiter verstärken. Wenn es Ihnen gelingt, auf diese Weise mehrere Immobilien zu finanzieren, können Sie sich nicht nur über eine beeindruckende Rendite freuen, sondern auch über entsprechende Einnahmen. Damit wird sie absolut greifbar – Ihre finanzielle Unabhängigkeit.   Damit Ihnen der Umgang mit solchen Zahlen vertraut wird, lassen Sie einfach Ihrem „Spieltrieb“ einmal freien Lauf. Suchen Sie einige Immobilien aus einem Immobilienportal und machen Sie „Trockenübungen“. Nutzen Sie Darlehensrechner wie beispielsweise den der FMH Finanzberatung oder den Tilgungsplan aus meinem kostenlosen Profi-Kalkulationstool Start, das Sie übrigens zusammen mit der Leseprobe zu meinem Buch Erfolg mit Wohnimmobilien erhalten.   Die wesentlichen Elemente und Stellgrößen, die Ihnen im Umgang mit Immobilienkalkulationen sicher bereits oft begegnet sind, sind diese Parameter:

  • Nettokaltmiete
  • Bruttomiete
  • Betriebskosten
  • Instandhaltungsaufwand
  • Hausverwaltungskosten
  • Mietausfallwagnis
  • Bruttorendite
  • Nettorendite
  • Nettoobjektergebnis
  • Kaufpreis der Immobilie
  • Kaufnebenkosten wie Maklercourtage, Grundsteuern sowie Notar- und Gerichskosten
  • Gesamtinvestitionskosten
  • Zinsaufwand
  • Steuern aus Vermietung und Verpachtung
  • Gesamtrendite
  • Eigenkapitalrendite (vor und nach Steuern)

Dies sind sozusagen die Bausteine, mit denen wir immer wieder arbeiten werden. Ihr Aufwand, sich damit noch weiter vertraut zu machen, wird sich vielfach lohnen – versprochen.

Die Cashflow-Analyse

An dieser Stelle möchte ich einmal kurz auf den Ansatz der Cashflow-Analyse eingehen. Dieser setzt sich mit der Auswertung der Einnahmen, Ausgaben und sonstigen Geldströme eines Investments auseinander. Für die oben erwähnte Immobilie heißt das: Sie analysieren die laufenden Einnahmen und Ausgaben, Steuern sowie die Tilgungsraten für das Darlehen. In unserem Beispiel entstand bei einem Eigenkapitalanteil von 190.000 Euro ein Cashflow von 20.550 Euro vor Steuern und etwaiger Tilgung des Darlehens.   Der Cashflow ist bei einem Investment sehr wichtig. Denn hieraus lassen sich einige Folgerungen ableiten. Bei der genannten Beispielimmobilie etwa decken rund 50 % aller Mieteinnahmen die Kosten, während die andere Hälfte für Tilgung, Steuern und frei verfügbaren Überschuss verbleiben. Der Cashflow ist übrigens auch für die Bank von besonderem Interesse, denn Ihr Bankberater rechnet mit. Wäre der Cashflow nach Abzug aller Kosten deutlich niedriger, würde die Bank vermutlich eher nicht so großzügig Kredit gewähren. In der Cashflow-Analyse werden also immer auch Chancen und Risiken abgewogen. Mehr zu diesem Thema, mit stärker betriebswirtschaftlichem Fokus, finden Sie hier.

Den Immobilienwert berechnen

Die Renditeaussichten für Ihren Eigenkapitalanteil des gesamten Investments sind im genannten Beispiel also verlockend. Aber vielleicht stellen Sie sich schon die nächste Frage: Wie berechnet man den Wert einer Immobilie? Denn dieser sollte natürlich in einem gesunden Verhältnis zum Kaufpreis stehen. Der marktgerechte Immobilienwert ist somit ebenfalls entscheidend für Ihre Immobilienstrategie. Für eine Antwort auf diese Frage müssen wir noch tiefer in die Materie einsteigen.

Der Vervielfältiger als Instrument zur Wertbestimmung

Bisher haben wir die Eigenkapitalrendite ermittelt. Denn diese interessiert Sie als Investor ganz besonders und hängt eng mit der Nettorendite der Immobilie zusammen. Häufig wird in diesem Zusammenhang auch der Begriff Vervielfältiger verwendet. Die Formel zur Berechnung lautet:   1 ÷ Vervielfältiger = Rendite.   Was zunächst unspektakulär aussieht, enthält wichtige Informationen. Denn der Vervielfältiger berechnet sich folgendermaßen:   Kaufpreis ÷ Nettomieteinnahmen = Vervielfältiger   Setzt man die zweite Formel in die erste ein, erhält man die Renditerechnung, wie wir sie schon kennengelernt haben:   Nettomieteinnahmen ÷ Kaufpreis = Rendite   Diese Formel wird auch häufig als Maklerformel bezeichnet. Böse Zungen behaupten übrigens, dass ihre Einfachheit der Formel ihren Namen gegeben hat. Der Vervielfältiger, häufig auch Multiplikator genannt, bietet sich als Faustformel zur Wertbestimmung geradezu an und ist nichts anderes als der Kehrwert der Immobilienrendite. Für unser Beispiel heißt das konkret: Bei 6,7 % Immobilienrendite beträgt der Vervielfältiger 14,9. Die Immobilie kostet also das 14,9-fache.   Generell heißt das, dass die Renditeerwartung dann besonders hoch ist, wenn der Vervielfältiger klein ist. Dies ist der Fall, wenn der Kaufpreis eher gering ist oder die Nettomieteinnahmen hoch sind. Werte zwischen 12 bis 17 sind relativ üblich. Mit dem Vervielfältiger haben Sie somit eine erste Möglichkeit, den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Bei einem Großteil des Immobilienmarktes wird sogar ausschließlich der Vervielfältiger zur Ermittlung des Preises benutzt. Dass dieses Verfahren einige Gefahren birgt, können Sie sich sicher vorstellen. Dennoch sind Aussagen wie „die Immobilie kostet das 14,9-Fache (der Jahresnettomiete)“ allgegenwärtig im Immobiliengeschäft.   Da das Zusammenspiel von (Brutto-)Rendite und Vervielfältiger von so immenser Bedeutung ist, hier für den schnellen Überblick eine kleine Tabelle dazu:

Faktor 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Rendite 10,0% 9,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,7% 6,3% 5,9% 5,6%

 

Das vereinfachte Ertragswertverfahren

Im Folgenden stelle ich Ihnen ein wichtiges Verfahren vor, mit dem Sie Immobiliengutachten, die auf dem sogenannten Ertragswertverfahren beruhen, nachvollziehen bzw. plausibilisieren können: das vereinfachte Ertragswertverfahren. Gutachter verwenden das Verfahren (etwas ausführlicher als hier dargestellt) vornehmlich für Immobilien, die Ertrag erzielen sollen. Besonders wenn Sie als Immobilieninvestor Wertgutachten über vermietete Immobilien umfassend verstehen wollen, sind Kenntnisse des Ertragswertverfahrens wichtig. Entsprechende Wertgutachten begegnen Ihnen übrigens regelmäßig im Zusammenhang mit Zwangsversteigerungsverfahren. Auch Banken veranlassen Wertgutachten zum Zwecke der Finanzierung. Weiterhin stoßen Sie auf Wertgutachten im Zusammenhang mit Erbauseinandersetzungen, Insolvenzverfahren, Scheidungen, etc.   Um die Chancen und Risiken vermieteter Immobilien zu ermitteln, eignet sich das Ertragswertverfahren hervorragend. Denn es stellt nicht allein auf die Wertermittlung einer Immobilie ab, sondern konkretisiert bzw. plausibilisiert insbesondere deren Bewirtschaftungsparameter. Weiterhin wird eben keine Substanzbewertung vorgenommen, wertentscheidend ist ausschließlich die Ertragskraft der Immobilie.   Doch wie berechnet sich der Ertragswert konkret? Kurz gefasst, setzt sich der Ertragswert aus der zu erwartenden Rendite der Immobilie (nur das Gebäude selbst) und dem Bodenwert zusammen. Davon sind noch anstehende Renovierungen, größere Reparaturen und Sanierungen oder andere Wertminderungen abzuziehen. Der Kern des formellen Ertragswertverfahrens ist somit die virtuelle (rechnerische) Trennung des Gebäudes vom Boden, auf dem es steht.

So plausibilisieren Sie den Ertragswert im Gutachten

Bevor wir loslegen, schauen wir uns zunächst den Bodenwert an. Dazu muss der Gutachter die Größe des Grundstückes kennen. Nun hat er es recht einfach, denn er kann den Wert durch Preisvergleiche ermitteln. Hierzu greift er auf sogenannte Bodenrichtwerte zurück, die die Gutachterausschüsse der Gemeinden meist im Zweijahresturnus herausgeben. Genauer gesagt handelt es sich dabei um Preiskarten, die die Wohnlagen in Zonen mit gleichen Grundstückspreisen einteilen. Unter Abgleich einiger Parameter wie Bebaubarkeit, Grundstücksschnitt und besonderer Umstände kann der Gutachter den Grundstückswert mithilfe der dort genannten Quadratmeterpreise aus früheren tatsächlichen Immobilienverkäufen abgleichen und bestimmen. Als nächstem Schritt widmet er sich der sogenannten Bodenwertverzinsung. Diese setzt sich zusammen aus dem Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszins. Der Bodenwert bezieht sich ausschließlich auf den Wert des Grundstückes ohne Bebauung. Der Liegenschaftszins ist ein zentraler Parameter für die Berechnung, da Renditeerwartungen und Risiken für vergleichbare Immobilien an diesem Standort einfließen.   Nur zur Erinnerung: Wenn der Vervielfältiger besonders hoch ist, ist die Rendite – als dessen Kehrwert – klein. Das gilt ähnlich auch für den Liegenschaftszins. Ein hoher Wert bedeutet, dass der Vervielfältiger klein und der Immobilienwert gering ist. Konkreter: Je höher der Liegenschaftszins, desto mehr Geld aus dem Rohertrag muss (relativ gesehen) für die Bewirtschaftung der Immobilie zusätzlich genutzt werden. Je geringer er ist, desto weniger Handlungsbedarf gibt es also bei der Immobilie. Ein niedriger Liegenschaftszins bedeutet also ein niedrigeres Risiko. Typische Liegenschaftszinssätze für Wohnimmobilien liegen bei 4–5 %. Konkrete Werte geben ebenfalls die Gutachterausschüsse der Gemeinden, Kreise und teilweise auch die Länder heraus.   Die Bodenwertverzinsung kommt gleich noch einmal ins Spiel, doch jetzt steigen wir in die Berechnung ein. Basis unserer Berechnung ist der erzielbare Rohertrag, also nicht der tatsächliche, sondern der marktübliche Ertrag. Beispielsweise kommt es durchaus oft vor, dass der Vorbesitzer die Mieten lange Zeit nicht angepasst hat und daher ein zusätzliches Ertragspotenzial besteht. Gutachter sind stets gehalten, unabhängig von den tatsächlich vereinbarten Mieten den Mietpreis anzusetzen, den ein potenzieller Mietinteressent derzeit (genauer: zum Bewertungsstichtag) bereit ist, für die jeweilige Wohnung im derzeitigen (!) Zustand zu zahlen. Vom erzielbaren Rohertrag werden dann die Bewirtschaftungskosten abgezogen, also die Kosten, die üblicherweise nicht auf die Mieter umgelegt werden können (wie Instandhaltung, Verwaltung und ein gewisser Anteil für das Mietausfallwagnis). Das Ergebnis ist der marktübliche Jahresreinertrag. Der Begriff „marktüblich“ weist darauf hin, dass sich die Berechnung auf die am Markt erzielbaren Einnahmen und nicht auf den aktuellen Stand der vereinbarten Mieten bezieht – was von großer Bedeutung ist.   Jetzt steht die Bodenwertverzinsung an. Diese ziehen Sie vom Jahresreinertrag ab. Das Ergebnis wird auch marktüblicher Jahresreinertrag der baulichen Anlagen genannt. Es ist aber nur ein Zwischenschritt, denn nun multiplizieren Sie das Ergebnis mit dem Ertragswertvervielfältiger. Letzterer funktioniert ähnlich wie der normale Vervielfältiger, berücksichtigt aber die Restnutzungsdauer des Gebäudes und den Liegenschaftszins. Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem eine Immobilie mit den üblichen Renovierungsmaßnahmen wirtschaftlich betrieben werden kann. Beides spielt in den Ertragsvervielfältiger hinein (glücklicherweise erfassen auch Gutachter entsprechende Werte gerne in Tabellen; eine solche finden Sie z. B. hier).   An dieser Stelle sei eine kurze Anmerkung erlaubt zum Zustand der Immobilie, der den Liegenschaftszinssatz beeinflusst: Angesichts einer guten Bausubstanz und bereits abgeschlossener Modernisierungen ist davon auszugehen, dass sich die Restnutzungsdauer verlängert. Die Immobilie steigt damit im Wert und hätte folglich auch einen größeren Ertragsvervielfältiger, denn dieser wächst mit der jeweils verbleibenden Restnutzungsdauer.   Um die Berechnung fortzuführen: Nun steht der Ertragswert der baulichen Anlagen fest. Addieren Sie den bereits bekannten Bodenwert hinzu. Das Ergebnis ist der vorläufige Ertragswert. Davon wird noch ein Betrag abgezogen, der Besonderheiten wie Investitionsstau, besondere Mieterproblematiken oder andere, mit dem jeweiligen Objekt verbundene Probleme berücksichtigt. Dazu sollte der Gutachter die jeweilige Vertragssituation würdigen, was leider oft gar nicht oder nur unzureichend erfolgt. Da dieser Aspekt jedoch von zentraler Bedeutung für den Immobilienwert ist, möchte ich Ihren Sinn hierfür schärfen. Stellen Sie sich einmal vor, was es für den Wert einer Wohnung bedeutet, wenn diese beispielsweise für drei Euro je Quadratmeter „unter Marktwert“ vermietet ist. Lassen Sie uns das gerade mal mit einem willkürlich angenommenen Vervielfältiger von 15 überschlagen: 3 Euro x 12 Monate x 15 (Vervielfältiger) = 540 Euro Werteinbuße! Je Quadratmeter! Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung sind dies deutlich mehr als 35.000 Euro! Seien Sie darum immer misstrauisch, wenn Gutachter Mieten ansetzen. Verifizieren Sie in jedem Fall, ob diese den abgeschlossenen Mietverträgen entsprechen oder ob der Gutachter dies eben (beispielsweise am Ende) im Wert berücksichtigt hat. Freilich können Sie behaupten, dass Sie die Wohnung irgendwann einmal zu einer marktgerechten Miete vermieten werden. Das wird wahrscheinlich so sein, aber solange sie noch an den Altmieter vermietet ist, wird Ihr Erhöhungsspielraum gering sein. Und neuerdings werden Sie auch bei einer Neuvermietung ausgebremst, durch die sogenannte Mietpreisbremse.   Das Endergebnis dieser Berechnungen ist somit der Ertragswert der Immobilie. Diesen muss der Gutachter letztendlich noch vor dem Hintergrund der aktuellen Lage auf dem lokalen Immobilienmarkt bewerten. Erst damit ist ein formelles Ertragswertverfahren (für ein sogenanntes Markt- bzw. Verkehrswertgutachten) durch einen Gutachter wirklich vollständig.

Unsere Beispielimmobilie in Zahlen: in neun Schritten zum Ertragswert

1. Bodenwert: 250 m2 x 500 Euro / m2 = 125.000 Euro
2. Bodenwertverzinsung: 125.000 Euro × 5 % = 6.250 Euro
3. Jahresrohertrag: 42.000 Euro (aus nachhaltiger Miete)
4. Bewirtschaftungskosten: 8.400 Euro (gemäß Erfahrungswerten rd. 20 % der Miete)
5. Marktüblicher Jahresreinertrag der Immobilie: 42.000 – 8.400 = 33.600 Euro
6. Marktüblicher Jahresreinertrag der baulichen Anlagen: 33.600 – 6.250 Euro = 27.350 Euro
7. Ertragswert der baulichen Anlagen: 27.350 Euro × 14,09* = 385.361,50 Euro (* Vervielfältiger bei 25 Jahren Restnutzungsdauer und 5 % Liegenschaftszins)
8. Vorläufiger Ertragswert: 385.361,50 Euro + 125.000 Euro = 510.361,50 Euro
9. Ertragswert: 510.361,50 Euro – 15.000 Euro* = 495.361,50 Euro (* unter der Annahme, dass kaum Renovierungen notwendig und die vertraglich vereinbarten Mieten marktgerecht sind)

Sie sehen, dass beim Ertragswertverfahren viele Details berücksichtigt werden müssen. Wenn es sich bei unserer hier bewerteten Beispielimmobilie um ein echtes Angebot handeln würde, könnten Sie auf diese Weise feststellen, dass der oben genannte Angebotspreis von 625.000 Euro etwas hoch erscheint. Allerdings bedingen kleine Abweichungen im Liegenschaftszins bereits deutliche Abweichungen im Ergebnis. Auch die Änderung von nur zwei Parametern in die gleiche Richtung kann enorme Veränderungen im Wert nach sich ziehen. Wertdifferenzen zwischen 20 oder gar 30 % sind daher keine Seltenheit. Verlassen Sie sich also nie auf die reinen Zahlen, sondern bewerten Sie die Ergebnisse Ihrer Berechnungen unter Einbezug aller Faktoren und Ihrer Marktkenntnisse. Auch ein wenig Bauchgefühl sei hier erlaubt. Darüber hinaus empfehle ich, dieses Verfahren nicht selbst für eigene Immobilieninvestments anzuwenden – aber zum Nachvollziehen von formellen Gutachten schadet die Kenntnis dieser Berechnungsmethode nicht.

Das A und O: die vollständige Kalkulation der Immobilienrendite

Wie gezeigt ist die Immobilienrendite sehr eng mit dem Wert einer Immobilie verknüpft. Um diesen möglichst realistisch zu bestimmen bzw. nachzuvollziehen, müssen Sie jedoch recht intensiv rechnen. Idealerweise „zerlegen“ Sie eine Immobilie in Zahlen. Wesentliche Kenngrößen dabei sind der Ertrag (die Miete) sowie die Bewirtschaftungskosten der Immobilie, üblicherweise bestehend aus Instandhaltungsaufwand, Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis. Aber auch die Zinsbelastung, Finanzierungsstruktur und der anfängliche Gesamtinvestitionsaufwand inklusive Kaufnebenkosten und Anfangsinvestitionen, um einen etwaigen Instandhaltungsstau aufzulösen, werden entscheidend sein. Zur genaueren Berechnung sind entsprechende Kalkulationstools sehr hilfreich. Damit lassen sich neben dem freien Cashflow auch viele Wertparameter ermitteln. Solche Tools basieren ausnahmslos auf den hier vorgestellten Formeln und berücksichtigen zudem vielfach weitere Aspekte wie Kaufnebenkosten, Sanierungsmaßnahmen oder aufgeschlüsselte Bewirtschaftungskosten.   Das eigens für die erste eigene Immobilienkalkulation entwickelte Profi-Kalkulationstool Start können Sie übrigens zusammen mit der XXL-Leseprobe aus meinem Buch Erfolg mit Wohnimmobilien von meiner Webseite herunterladen. Wenn Sie sich in der Folge dann intensiver mit Zahlen beschäftigen möchten, bietet Ihnen das eigens für private Immobilieninvestments entwickelte Immoinvest Pro (IIPRO) Tool das Handwerkszeug, das Sie benötigen.

Update 02/2016: Austausch mit Gleichgesinnten auf Immopreneur.de

Auf Immopreneur.de entsteht derzeit ein einzigartiges Netzwerk von unternehmerisch denkenden Immobilien-Investoren und denjenigen, die es werden möchten. Dieses Immobilien-Investment-Forum ist einzigartig hinsichtlich der Funktionen und Möglichkeiten, die es bietet. Sogar das IIPRO-Tool ist dort in einer besonders attraktiven Light-Version – exklusiv für die Mitglieder der Community – erhältlich. Auf Immopreneur.de treffen sich Immobilien-Investoren, um Projekte zu besprechen und umzusetzen, Kooperationen einzugehen oder einfach um die passenden Immobilien zu finden. Die Basismitgliedschaft ist gratis und unverbindlich. Besonders attraktiv sind zudem die regelmäßig stattfindenden Live-Webinare mit Thomas Knedel und besonderen Gästen, die besonders innovativen virtuellen Mastermindgruppen sowie die zahlreichen Downloads wie Kalkulationstools, Checklisten, Vorlagen und Ratgeber sowie Videokurse.

Werden auch Sie noch heute Mitglied der stark wachsenden Community von Immobilieninvestoren!

10 Reaktionen auf “Die Immobilienrendite berechnen – so geht’s

  1. Mit dem Begriff Maklerformel und der Verwendung wäre ich vorsichtig. Hier kursieren doch die unterschiedlichsten Angaben.
    Die Maklerformel ist in Ihren Ausführungen als Faktor zur Bestimmung des Bruttokaufpreises (s. Beispiel 625.000 EUR) dargestellt. Das hatte ich bisher noch nicht gehört.
    Googlet man nach Maklerfaktor wird damit die vereinfachte Ertragswertberechnung (also ein Nettowert mit Bruttoeinnahmen) mit Hilfe einer ‚Ewigkeitsbetrachtung‘ unter Vernachlässigung der Restnutzungsdauer beschrieben.
    Noch anders ist es, wenn Makler, wie zum Beispiel der Bundesverband ivd, Faktoren veröffentlichen. Diese werden genutzt um einen Verkehrswert/Kaufpreis (also vor Erwerbsnebenkosten) überschlägig einzuschätzen. Auch diese Faktoren werden vielfach als Maklerfaktoren bezeichnet. Alle drei Faktoren (Ihre Darstellung, Ewigkeitsrechnung, Maklerveröffentlichungen) sind nicht kongruent!

    1. Hallo Thomas, danke für Ihren Kommentar. Absolut richtig! Es sind unwahrscheinlich viele Definitionen im Umlauf. Ich verstehe unter Maklerformel am Ende nichts anderes als Miete x Faktor = Preis. Die Grätchenfrage ist eben dann immer was steckt in der Miete drin und was im Preis. Habe dies auf dem Radar und werde es noch einmal deutlicher rausarbeiten. Dennoch finde ich den Begriff Maklerformel sehr, sehr gut, weil er eben einprägsam ist.

  2. Mir stellt sich die Frage, wie man in guten Lagen Immobilien mit 6,7% finden soll. Nehmen wir z.B. auf einer Immobilienplattform den Markt für Augsburg (angeblich noch sehr rendite-stark), dann ist für 40-80 qm Wohnungen der durchschnittliche Kaufpreis 2450 €/qm und die durchschnittliche Kaltmiete bei 8,5 €/qm. Das wäre also eine Bruttorendite von durchschnittlich nur 4,1%.

    1. Sie haben absolut recht. Immobilien mit solchen Renditen zu finden ist nicht einfach, aber eben nicht unmöglich. Entsprechende Immobilien finden Sie derzeit eher in Randlagen oder eben anderen Kommunen. Und der Spaß an der Sache ist folgender: achten Sie nicht auf die jetzige IST-Rendite, sondern was in wenigen Jahren möglich ist. Beispielsweise, wenn Sie eine Immobilie kaufen, die derzeit günstig vermietet ist und wo die Miete also sukzessive gesteigert werden kann. Oder Sie finden weitere Aufwertungspotenziale wie beispielsweise Mietanpassungen, die durch Modernisierungen (neue Fenster, Heizung, etc.) realisierbar sind. Dann können Sie schnell in Regionen von 7, 8 und auch 10% kommen – natürlich unter Berücksichtigung auch der nachträglichen Investitionskosten. Beispiele dazu gibt es Dutzende. Schauen Sie auch einmal in die Buchbewertungen hier auf Amazon: http://amzn.to/1WxTcXJ Zudem gehen wir in der 7-teiligen Case Study, die gerade Bestandteil des Immobilien-Insider Videokurses wurde, detailliert anhand meines realen Investments auf solche Zahlen ein. Weitere Infos zu dem Kurs finden Sie hier, sofern Sie diese noch nicht entdeckt haben: http://erfolg-mit-wohnimmobilien.de/produkte/

  3. Neu: auf http://immopreneur.de/ entsteht derzeit eine ganz besondere Immobilien-Community! Finden Sie hier Antworten auf Ihre Fragen rund um die Berechnung der Immobilienrendite bzw. sonstigen Fragen rund um das Thema Immobilien-Investment. Die Basismitgliedschaft ist gratis und unverbindlich.

  4. Bei Punkt 9 „Ertragswert: 510.361,50 Euro – 15.000 Euro* = 495.361,50 Euro (* unter der Annahme, dass kaum Renovierungen notwendig und die vertraglich vereinbarten Mieten marktgerecht sind)“

    Woher stammen die 15.000€? Ist das ein Fixer wert oder wird dieser auch errechnet?

  5. Guten Tag,
    ich kenne leider keine Immobilie, welche inkl. aller Nebenkosten für 625.00 Euro zu haben ist und eine Jahresnettomieteinnahme von 42.000 Euro bringt.
    In einer Großstadtlage den m²-Preis für unter 3.500 Euro zu erhalten ist utopisch, aber ich nehme ihn trotzdem mal als Ansatz. Die Bruttokosten abzgl. NK entsprechen einem Kaufpreis von ca. 567821 Euro. Diese durch den m²-Preis von 3.500 Euro ergibt ca. 162 m². Um auf eine Nettokaltmieteinnahme von 42.000 Euro zu kommen, ist der Mietpreis pro m² bei 21.60 Euro. Wenn ich als Mietpreisspiegel für eine Großstadt München ansetzte, was sicherlich einer teuren Gegend entspricht, ist die Durchschnittsmiete 2015 bei 14,35 Euro pro m². Einerseits sind dann die 21,60 Euro pro m² nicht reell bzw. wenn diese im Innenstadtkern erzielbar wären, dann sind die 3500 Euro jenseits der Realität. Aktuell liegt der Durchschnittspreis in München bei über 8.000 Euro pro m².
    Zur Erklärung der Sachlage/Funktion/Begriffe dient Ihr Artikel sicherlich, jedoch weckt er aufgrund zweifelhafter Zahlenansätze falsche Hoffnungen.

    Sb

  6. Danke für den bereitgestellten und sehr fundierten Artikel. Leider ist in der Berechnung nur der Zinsaufwand mit einbegriffen und nicht die Tilgung, die ja auch einen erheblichen Anteil an der Rendite hat oder etwa nicht ? Gibt es hierfür auch noch eine extra Rechnung?

    Beste Grüße
    Steini

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