Kein Immobilienkauf ohne Exit-Szenarien!

Ein Taschenrechner liegt auf den Zahlen einer Bilanz uns Statistik. Symbolphoto für Umsatz, Gewinn und Kosten.

Warum sollten Sie schon beim Kauf einer Immobilie an den Verkauf denken? Investoren, die sich an ihre erste Immobilie herantrauen, sind immer wieder überrascht, gleich zu Beginn mit diesem Thema konfrontiert zu werden. Doch der Ausstieg ist ein wichtiger Aspekt Ihrer gesamten Immobilienstrategie! Wenn Sie meinen Blog häufiger lesen, wissen Sie bereits um die Bedeutung der strategischen Ausrichtung, ohne die Sie sich nach dem Kauf schnell verzetteln oder in steuerliche Fallstricke begeben können. Im Grunde meint die Überschrift nichts anderes, als dass Sie einen Businessplan für Ihre Immobilie benötigen. Als Investor sind Sie – zwar nicht steuerlich, aber strategisch – nichts anderes als ein Unternehmer, dessen Betrieb die Immobilie ist. Heute möchte ich den Fokus auf den Endpunkt des Businessplans legen, auf den Verkauf bzw. auf Exit-Strategien.

Wozu eine Exit-Strategie?

Die Exit-Strategie hilft Ihnen dabei, einen potenziellen Verkaufszeitpunkt richtig einschätzen zu können. Wichtig: Bereits beim Kauf erstellen Sie eine Hochrechnung. Denn neben vielen anderen Kennzahlen legen Sie in Ihrem Businessplan und damit für Ihre Immobilienstrategie fest, ob, wann und für welche Summe Sie verkaufen möchten.

Moment: „Ich kaufe doch gerade erst, warum soll ich eine renditeträchtige Immobilie überhaupt verkaufen?“ Nun, vielleicht benötigen Sie dringend liquide Mittel, vielleicht haben Sie das in Ihrem Businessplan so vorgesehen. Zum anderen gibt es aber einen weiteren sehr wichtigen Grund, der für einen (geplanten) Verkauf sprechen kann: Für private Investoren ist ein Immobilienverkauf nach zehn Jahren komplett steuerfrei. Und mit einem Verkauf realisieren Sie einen solchen Gewinn auch tatsächlich. Erinnern Sie sich vor diesem Hintergrund an Ihr eigentliches Ziel: Sie generieren mit der Immobilie und unterstützt von einem Kredit nicht nur einen Cashflow. Sie bauen mit der Immobilie ein Vermögen auf, das durch den Verkauf (abzüglich eines eventuell noch vorhandenen Restdarlehens) Ihr Investment vergoldet. Genau deshalb sollten Sie bereits vor dem Kauf den Verkauf einplanen.

Warum Sie Exit-Strategien schon beim Kauf festlegen

Sie kalkulieren vor einem Kauf bereits die Rendite einer Immobilie. Sie legen Ihre Immobilienstrategie fest, indem Sie z. B. Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen planen oder die Vermietungsstrategie bestimmen. Dazu gehören selbstverständlich auch der Verkauf und ein Verkaufszeitpunkt.

Machen Sie es wie bei einem echten Businessplan: Halten Sie schriftlich nicht nur wirtschaftliche Kennzahlen und Vorhaben samt Terminen fest, sondern definieren Sie auch den Zeitpunkt und den hochgerechneten Preis für einen Verkauf. Im Grunde legen Sie also bereits vor dem Immobilienkauf fest, wann und unter welchen Bedingungen Sie später zu einem Verkauf bereit sind (nochmal: aus steuerlichen Gründen frühestens nach zehn Jahren, sofern sich Ihre Immobilie im Privatvermögen befindet).

Dieser Businessplan ist Ihr Fahrplan für den Betrieb Ihrer Immobilie. Ein solches Dokument ist zwar „nur“ ein Arbeitspapier, hilft Ihnen aber bei der Fokussierung auf Ihre Aufgaben. Bauen Sie Ihre Aktivitäten auf diesem Papier auf – ich empfehle es nachdrücklich, damit Sie sich nicht verzetteln.

Wie bestimmen Sie Exit-Szenarien?

Es gibt viele Aspekte, die einen Verkauf und den erzielbaren Preis beeinflussen. Beim Kauf sollten Sie insbesondere zwei Punkte betrachten: den Vervielfältiger und die voraussichtliche Mietentwicklung. Beides hängt mit Ihren vor dem Kauf definierten Renditeerwartungen an die Immobilie zusammen. Diese Berechnung sowie den Begriff des Vervielfältigers habe ich hier bereits ausführlich erläutert.

Um es an dieser Stelle kurz zu machen: Sie rechnen auf Basis Ihrer Annahmen den Wert der Immobilie beim Kauf für ein bestimmtes Datum X hoch. Erschrecken Sie nicht, Mieterwartung und Vervielfältiger haben Sie bereits im Vorfeld des Kaufs hinreichend abgeklopft. Sie müssen diese Informationen nur noch für eine Perspektive von beispielsweise zehn Jahren hochrechnen. Daraus ergibt sich Ihre Verkaufspreiserwartung. Der Begriff Erwartung impliziert, dass es sich um eine Schätzung handelt. Genauer geht es an dieser Stelle leider nicht, ohne Hellsehen zu können. Aber diese Schätzung des Verkaufswertes steht im Mittelpunkt Ihrer Exit-Szenarien.

Erstellen Sie eine Matrix

Die folgende Matrix visualisiert Ihre Exit-Szenarien. Zur Veranschaulichung nehmen wir einen Vervielfältiger von 14,5 und einen Verkaufspreis von 420.000 Euro an:

Mietpreiserwartung
Vervielfältiger -10% -5% 100% +5% +10%
13,5 351.931 371.483 390.103 410.586 430.138
14 364.966 385.241 405.517 425.793 446.069
14,5 378.000 399.000 420.000 441.000 462.000
15 391.103 412.759 434.483 456.207 477.931
15,5 404.069 426.517 448.965 471.414 493.862

Sie sehen: Ausgehend vom kalkulierten Verkaufspreis von 420.000 Euro wirken sich die horizontal abgetragenen Mietpreiserwartungen nach 10 Jahren um 5 % oder 10 % nach unten bzw. oben negativ bzw. positiv auf den Verkaufspreis aus. Ändert sich der Vervielfältiger, steigt oder sinkt bei gleicher Miete der prognostizierte Verkaufspreis.

Was heißt das für Ihre Investition und Ihre Exit-Szenarien? Ganz einfach: Ausgehend von dem kalkulierten Wert (Ihrer Schätzung) kann sich der Wert der Immobilie negativ oder positiv entwickeln. Abgebildet sind hier die zwei wichtigsten Faktoren.

Erweitern Sie die Matrix um weitere Werte auf beiden Achsen. Dann haben Sie einen hervorragenden Überblick, um Ihre Ziele mit der tatsächlichen Entwicklung immer wieder abzugleichen und frühzeitig darauf reagieren zu können. Für Sie heißt das aber auch: Behalten Sie Ihren Markt im Auge. Denn Veränderungen der Lage, der Bevölkerungsstruktur, des Vervielfältigers, der marktüblichen Miete und viele weitere Aspekte beeinflussen Ihre Kalkulation und die tatsächliche Entwicklung. Berücksichtigen Sie solche Veränderungen flexibel, um Ihren Vermögenszuwachs zu optimieren. Und denken Sie immer daran: Schon kleine Veränderungen können deutliche Wertveränderungen bedeuten. Überwachen Sie deshalb Ihre Kalkulationen samt Exit-Strategien, um den für Sie optimalen Verkaufszeitpunkt zu bestimmen.

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