Leseprobe „Erfolg mit Wohnimmobilien“: Mein persönlicher Appetithappen

Noch nicht ganz fertig, nicht lektoriert, aber egal: dies möchte ich Ihnen nicht vorenthalten: meine erste Leseprobe aus meinem Buch „Erfolg mit Wohnimmobilien„:

Mein persönlicher Appetithappen

Lange habe ich überlegt, wie ich Ihnen das Investieren in Immobilien möglichst realistisch schmackhaft machen kann. Denn bevor Sie den sprichwörtlich passiven Einkommensstrom aus den Zahlungen Ihrer Mieter empfangen, ist eine Menge Arbeit notwendig. Da stehen erst einmal trockene Themen wie Ihre persönliche Bonität, Standortbeurteilungen, Objektprüfungen, Finanzierungsstrategien, Zieldefinitionen und nicht zuletzt die diversesten Renditekalkulationen für Ihre Investments im Vordergrund. Also brauchen Sie ein wenig Motivation.
Ich habe mir daher ein reales Investment, das ich selbst im Jahr 2012 in der Gegend um Frankfurt am Main gemacht habe, als meinen persönlichen Appetithappen für Sie ausgesucht. Es ist nämlich tatsächlich hervorragend dafür geeignet. Es geht hier konkret um ein Mehrfamilienhaus aus den 1970er Jahren mit Renovierungs- und Sanierungsbedarf. Zum einen ist dieses Haus so gut dafür geeignet, weil ich hier fast alle relevanten Themen erläutern und Ihnen näher bringen kann und zum anderen ist es mir aufgrund zahlreicher (guter aber auch einiger schlechter) Erfahrungen, die ich damit gemacht habe, noch sehr präsent. Auch ich habe hier wieder einmal viel gelernt.

Immobilien sind für mich, Sie werden es später noch detailliert sehen, ausschließlich Renditeobjekte bzw. „Betriebe“ mit denen Geld verdient wird. Ein Schutz vor Inflation oder Steuerspareffekte sind gut, aber für mich nur Nebeneffekte – wenngleich wir diese intensiv für unsere Zwecke nutzen wollen. Auch zu eigenen Wohnzwecken sind Immobilien (manchmal) gut, das ist hier aber nicht das Thema.
Warum bevorzuge ich Immobilien und nicht zum Beispiel Gold oder Aktien als Geldanlage? Nun, das hat mehrere Gründe. Der Hintergrund ist jedoch fast immer gleich. Auch wenn ich theoretisch Gold und Aktien mit einem Darlehen beleihen kann, macht es bei Immobilien erst richtig Freude. Die Bank beleiht Immobilien sehr gerne und der Investor auch – also eine klassische Win-Win-Situation. Gold (und alle anderen Rohsstoffe) lassen sich theoretisch ebenfalls beleihen. Doch wer zahlt mir die Zinsen? Gold generiert keinen Cash-Flow. Ok, dann nehme ich Aktien, denken Sie vielleicht. Stimmt, gute Aktien generieren über ihre Dividenden einen Cash-Flow. Ja, das ist richtig und auch gut so. Nur werden Sie Aktien niemals in dem Maß wie Immobilien beleihen können. Dies ist so, weil Aktienmärkte in unseren Breiten wesentlich schwankungsanfälliger (volatiler) sind, als die hiesigen als sehr stabil geltenden Immobilienmärkte. Immobilien sind also Bankers und somit auch Investors Liebling! Wer das Spiel mit den Banken (also die Immobilienbeleihung) perfekt beherrscht, kann mit Immobilien ein riesiges Vermögen aufbauen.

Mein Investment aus dem Jahr 2012 ist, wie erwähnt, ein Mehrfamilienhaus aus den 1970er Jahren. Es hat insgesamt 7 Wohnungen, 6 davon oberirdisch, eine im Souterrain. Das 7-Familienhaus wurde mir von einem Makler, den ich bereits von einem früheren Deal gut kenne, klassisch mit einem kurzen Exposé angeboten.
Die Eckdaten waren diese:

Für Eigennutzer und/oder Investoren: 6-Familienhaus zu verkaufen.

Kaufpreis: 490.000,00 €

Wohnfläche: ca. 480 m²

Nutzfläche: ca. 120 m²

Grundstücksfläche: ca. 790 m²

Anzahl Garagen: 3

3 Wohneinheiten z. Zt. frei

Jahresnettomiete (Soll) ca. 37.400 EUR

Nach eingehender Besichtigung des Hauses und vor allem Prüfung aller Details stellte sich der voraussichtliche Gesamtaufwand nach Verhandlung des Kaufpreises wie folgt dar:

445.000 Euro Kaufpreis (verhandelt)

53.400 Euro Kaufnebenkosten (ca. 12%)

70.000 Euro Renovierung und Sanierung (laut Kostenschätzung)

570.000 Euro Gesamtinvestitionskosten gerundet

Um mein Kapital nicht unnötig zu binden, sollte der Kauf mit einem möglichst hohen Fremdkapitalanteil finanziert werden. Nach intensiven Bankgesprächen sah meine Finanzierungsstruktur wie folgt aus:

70.000 EUR Eigenkapital

500.000 EUR Bankdarlehen

Ich finanzierte somit 88 % der Gesamtinvestitionskosten mit einem Darlehen meiner Bank. Ich habe also ein Haus mit Gesamtkosten von 570.000 Euro mit einem recht kleinen Eigenkapitalanteil von 70.000 Euro finanziert. Dies habe ich übrigens bewusst so gemacht, doch dazu (dem sogenannten Hebeleffekt) später mehr.

Die Darlehenskonditionen waren aufgrund der noch immer niedrigen Zinsen sehr attraktiv, nämlich:

Darlehensbetrag 500.000 Euro

Zinssatz 2,7 %

Zinsbindung 10 Jahre

Anfängliche Tilgung 2 %
Schauen wir uns noch die Einnahmen / Ausgaben an. Es stellte sich im Zuge der Recherche heraus, dass tatsächlich drei der sieben Wohnungen frei waren. Diese konnte ich also herrichten, wie ich mochte und vermietete sie dann zu marktüblichen Mieten. Außerdem ergab es sich, dass noch eine weitere Wohnung während des rund acht Wochen dauernden Ankaufsprozesses frei wurde. „Oh Gott, welch ein Drama!“, denken Sie jetzt vielleicht. War es aber nicht. Der Grund war, dass ich diese Wohnung nur ein wenig streichen lassen musste und dann für satte zwei Euro mehr je Quadratmeter vermieten konnte. Um es abzukürzen: auch die restlichen drei Wohnungen wurden innerhalb der nächsten 12 Monate frei. Nicht, weil ich ein so schlechter Vermieter bin. Ich habe es bei der beauftragten Hausverwaltung recherchiert. Zwei Mieter zogen einfach in eine andere Region und ein dritter hatte eine neue Lebensgefährtin und benötigte schlichtweg mehr Platz. Es war also reiner Zufall.

Damit ergaben sich nach der „Anlaufphase“, wie ich die Startphase jeder frisch erworbenen Immobilie gerne nenne, folgende Zahlen für den Cash-Flow:

4.300 Euro Mieteingang je Monat (statt 3.120 Euro, wie ursprünglich vom Makler angegeben!)

– 1.075 Euro Bewirtschaftungskosten (25 % für Instandhaltung, Hausverwaltung und kalkulatorischer Mietausfall)

– 1.960 Euro Kapitaldienst (Zinsen und Tilgung, zusammen 4,7% p. a. des Darlehensbetrages von 500.000 Euro)

= 1.265 Euro je Monat freier (passiver) Cash-Flow vor Steuer

1.265 Euro jeden Monat übrig! Ohne irgendetwas dafür zu tun! Denn die Hausverwaltung kümmert sich um alle lästigen Themen wie die jährlichen Nebenkostenabrechnungen, Einzug und Kontrolle der Mieteingänge, die tropfenden Wasserhähne und auch Anschlussvermietungen bei Bedarf. Das ist doch der Wahnsinn! Selbst als ich diese Zeilen hier schreibe, ich die Immobilie also schon fast zwei Jahre mein Eigen nennen darf, mache ich erneut große Augen.

Bezogen auf die Gesamtinvestitionskosten (also Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Sanierungskosten) ist dies eine Rendite von

(1.265 Euro je Monat x 12 Monate) / 570.000 Euro Gesamtinvestition = 2,7 % – falsch!

Warum? Ganz einfach, die enthaltene Tilgung (2 % p. a. der Darlehenssumme) sind keine Kosten, sondern einfach meine Darlehensrückzahlung. Also sieht mein Überschuss im ersten Monat wie folgt aus:

1.265 Euro freier Cashflow

+ 2 % x 500.000 Euro Darlehenssumme / 12 Monate = 833 EUR

= 2.098 Euro, die mir meine Mieter Monat für Monat erwirtschaften!

Nun die Renditeberechnung:

(2.098 Euro je Monat x 12 Monate) / 570.000 Euro Gesamtinvestition = 4,4 %
Das heißt, ich erhalte „Zinsen“ von 4,4 % auf mein Gesamtinvestment von 570.000 Euro. Netto, nach Abzug aller Kosten und Managementgebühren! Welche Anlage bietet mir das heute noch?

Jetzt wird es aber erst richtig interessant, versprochen. Um die genannten 2.098 Euro je Monat zu erhalten, habe ich tatsächlich doch gar nicht 570.000 Euro auf den Tisch gelegt. Sie erinnern sich sicherlich, es waren nur 70.000 Euro.
Und damit berechnet sich meine sogenannte Eigenkapitalrendite wie folgt:

(2.098 Euro je Monat x 12 Monate) / 70.000 Euro Gesamtinvestition = 36,0 %
Das ist kein Scherz! Das ist wirklich so. Das ist das Geheimnis, das ich Ihnen hier unbedingt verraten wollte. Immobilieninvestments lassen sich hebeln! Das ist Kapitalismus pur! Und dies hier ist erst die Anfangsrendite. Selbstverständlich habe ich mit meinen Mietern Indexmieten beziehungsweise Staffelmieten vereinbart, das Darlehen zahlt sich zurück (der Tilgungsanteil wird bei sinkendem Zinsanteil also immer größer), das Grundstück lässt sich optimieren, vielleicht gelingt es mir ein, zwei zusätzliche Appartments im Souterrain zu verwirklichen, die Optik und der Zustand des Hauses werden mit der Zeit weiter verbessert, eine Münzwaschmaschine in der Waschküche bringt Zusatzeinnahmen, etc. Und all dies nur mit einem einzigen Ziel: Erhöhung des Wohnwertes, was mir dann einen steigenden Cash-Flow und damit (Eigenkapital-)Rendite bringen wird. Damit werden in fünf bis zehn Jahren Renditen von 50 und mehr Prozent absolut realistisch.
Aber nun der Wermutstropfen – seien Sie ehrlich, Sie haben schon auf den großen Haken an der Sache gewartet. Jede Medaille hat auch ihre Kehrseite. Klar. – Mit der Größe des Hebels (also mit geringerem Eigenkapitalanteil) steigt natürlich auch das Risiko des Investments. Wie Sie dieses jedoch sehr gut einschätzen und damit in den Begriff bekommen, das ist die grundlegende Idee für dieses Buch.
Zu guter Letzt: Und – ist es Ihnen aufgefallen? Ja? Sehr gut. Und wenn nicht? Nicht schlimm, denn ich verrate es Ihnen. Im Exposé war die Rede von einem Haus mit sechs Wohnungen und drei Garagen. Tatsächlich sind es jedoch sieben Wohnungen und vier Garagen. Solch gravierende Irrtümer sind leider üblich – seien Sie also stets umsichtig unterwegs.
Weitere Informationen zu meinem Buch finden Sie gleich hier!

2 Reaktionen auf “Leseprobe „Erfolg mit Wohnimmobilien“: Mein persönlicher Appetithappen

  1. Danke für die Leseprobe des Buches! Ich habe auch das Ziel, in Immobilien zu investieren. Im Vergleich zu Aktien gefällt mit der Aspekt des Cashflows deutlich besser und außerdem gefällt mir an Immobilien, dass sie, im Gegenteil zu Aktien, real sind und man sie „anfassen“ kann.

    1. Danke Moritz, sehr gerne doch. Ein weiterer Aspekt für Immobilien ist für mich besonders wichtig. Man kann große Summen mit recht wenig eigenem Kapital bewegen 🙂

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