Die Mietpreisbremse – das Gesetz zwischen Anspruch und Wirklichkeit – pro und contra

Mietpreisbremse – das Gesetz zwischen Anspruch und Wirklichkeit

Es ist Fakt: Die Mietpreisbremse kommt. Kernelement wird die künftige Deckelung der Mietpreise für neue Wohnungsmietverträge sein. Nach ihrem Inkrafttreten voraussichtlich im ersten Halbjahr 2015 dürfen Neuvertragsmieten in „angespannten Wohnungsmärkten“ nur noch maximal 10 % teuer als die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Worauf Sie sich als Vermieter einstellen und welche Maßnahmen Sie bereits heute ergreifen sollten.

 

Die Mietpreisbremse wird Anfang 2015 Realität werden, daran zweifelt inzwischen niemand mehr ernsthaft. Die politische Diskussion und das formelle Gesetzgebungsverfahren sind bereits weit fortgeschritten. Doch was war die ursprüngliche Triebfeder der Interessensvertreter und Politiker, dieses Gesetz auf den Weg zu bringen? Ein Blick auf den Gesetzesentwurf zeigt, was dahinter steckt und welche Ziele die Politik damit erreichen möchte:

  • Mieter sollen finanziell entlastet werden;
  • Preissprünge von 20, 30 oder gar 40 Prozent bei Neuvermietungen in Ballungszentren sollen vermieden werden;
  • Verdrängungseffekte in Ballungszentren sollen gestoppt werden;
  • Mieter sollen vor steigenden Mieten geschützt werden;
  • es soll mehr günstiger Wohnraum geschaffen werden;
  • eine Segregation der Wohnbevölkerung soll vermieden werden;
  • der Rückgang des Sozialwohnungsbestandes soll ausgeglichen werden.

Dass diese Ziele kaum durch eine Regulierung des Marktes erreicht werden können, zeigt die Geschichte anhand der verschiedenen Phasen des Sozialismus‘, aber auch aktuell beispielsweise anhand des stark regulierten Mietwohnungsmarktes in Wien – viele Wohnungen in der österreichischen Hauptstadt befinden sich im Eigentum von Genossenschaften, entsprechend „verlottert“ wirkt das Stadtbild in vielen, auch besseren Wohngegenden.

 

Die Mietpreisbremse – was ist neu?

Was ist die Kernaussage der Mietpreisbremse? Bisher waren ausschließlich alle Bestandsmietverträge von einer Mietpreisregulierung betroffen, geregelt durch das BGB mittels der sogenannten Kappungsgrenze. Danach dürfen Mieten im Bestand um maximal 20 %, in gewissen „angespannten Wohnungsmärkten“ nur um 15 % innerhalb von drei Jahren erhöht werden. Weiterhin wird die jeweilige Mietanpassung durch die ortsübliche Vergleichsmiete (in vielen Städten ermittelt mit Hilfe des Mietspiegels) begrenzt.

Mietpreisbremse – das Gesetz zwischen Anspruch und Wirklichkeit
Mietpreisbremse – das Gesetz zwischen Anspruch und Wirklichkeit

Künftig werden von einer Mietpreisbegrenzung auch neue Mietverträge betroffen sein. Dies bedeutet, dass die Neuvertragsmiete von Wohnungen, die in „angespannten Wohnungsmärkten“ liegen, nur maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Bisher wurde die Neuvertragsmiete lediglich durch die sogenannten Mietüberhöhungs- bzw. Wucherparagraphen (20 % bzw. 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete) begrenzt.

 

 

Kein Gesetz ohne Ausnahmen und Sonderregelungen

Neben dieser Regelung umfasst das Gesetz zahlreiche, teils überraschende Sondertatbestände und Ausnahmen. Es sei noch einmal darauf hingewiesen, dass die Mietpreisbremse nur für Städte gelten soll, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist. Doch welche Märkte genau sind „angespannt“? Hier hat es sich der Gesetzgeber einfach gemacht: Er überträgt die Zuständigkeit einfach den Ländern, und sie bestimmen, welche Märkte angespannt sind. Nach welchen Kriterien genau sie dies aber tun sollen, ist völlig offen. Zu vermuten ist, dass sie sich an den „angespannten Wohnungsmärkten“ orientieren werden, die bereits für die Reduzierung der Kappungsgrenze auf 15 % mithilfe sogenannter Kappungsgrenzenverordnungen festgelegt wurden oder werden. Die einzelnen, derzeit gültigen Verordnungen der Länder bzw. Informationen hierzu finden Sie im Detail hier:

Bayern1

Bayern2

Baden Württemberg

Berlin

Brandenburg

Bremen

Hamburg

Hessen

Mecklenburg-Vorpommern

Niedersachsen

Nordrhein-Westfalen

Rheinland Pfalz

Saarland

Sachsen

Sachsen-Anhalt

Schleswig-Holstein

Thüringen

Wohnungen, deren Mieten übrigens mindestens ein Jahr vor Einführung der Mietpreisbremse oberhalb der festgelegten Grenze lagen, dürfen auch im Anschluss für ebendiese Miete neu vermietet werden. Einen Zwang, die Miete im Nachhinein herabzusetzen, soll es demnach nicht geben. Anders verhält es sich jedoch mit kürzlich über dieser Grenze neu vermieteten Wohnungen. Hier ist davon auszugehen, dass die Miete im Falle einer Neuvermietung – wie sonst auch – auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % herabzusetzen ist.

Ein weiterer Aspekt, den es zu durchleuchten gilt, sind die im Wohnungswesen gängigen Mietvertragstypen. Neben dem Standardvertrag (für den die Mietpreisbremse immer gilt) sind hier Staffel- und Indexmietverträge zu nennen. Während die Mietpreisbremse für Staffelmietverträge auch hinsichtlich jeder einzelnen Staffel (also für jeden Erhöhungsschritt) immer wieder erneut anzuwenden ist, gilt dies für Indexmietverträge nicht. Letztere werden insofern begünstigt. Die Mietpreisbremse greift hier nur für die Ausgangsmiete, die später „indexierten“ Mieten werden nicht erneut einer Prüfung unterzogen.
Da zahlreiche Regelungen des Mietrechts sowie die Mietspiegelwerte nicht auf möblierte Wohnungen und Apartments angewendet werden, kann davon ausgegangen werden, dass diese Wohnungen nicht von der Mietpreisbremse erfasst werden.
Von der Mietpreisbremse ebenfalls ausgenommen sind Neubauwohnungen. Der Grund dafür ist, dass Investitionen in den Wohnungsbau gefördert werden sollen. Allerdings stellt sich hier die Frage, welche Wohnungen als Neubau gelten. Ein Beispiel: Ein Neubau wird im Jahr 2015 fertigstellt und zu einer auskömmlichen marktorientierten Miete vermietet. Einige Monate später bekommt der Mieter überraschend einen Job im Ausland angeboten, die Wohnung steht zur Neuvermietung an. Folgt man den Regelungen der Mietpreisbremse, ist die Wohnung nicht mehr als „Neubau“ einzuordnen. Die neue Miete orientiert sich dann an der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 %. Dass dies in der Regel mit drastischen Ertragseinbußen einhergeht, ist sicher leicht ersichtlich.
Von der Mietpreisbremse ebenfalls ausgenommen werden sanierte Wohnungen sein, die innerhalb von drei Jahren nach der Sanierung zur Vermietung angeboten werden. Hier kann die Miete entsprechend der sonst auch für den Bestand geltenden 11-%-Regel nach oben angepasst werden. Das heißt, dass 11 % der anerkannten Baukosten jährlich auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen. Umfassend sanierte Wohnungen dürfen sogar wie Neubauwohnungen behandelt werden, die Miete unterliegt also nicht der Mietpreisbremse.

Verunsicherung vorprogrammiert

Zum jetzigen Zeitpunkt ist nicht absehbar, ob die erzwungene Deckelung der Mieten regional zum Erfolg führt oder sich am Ende doch wieder Mittel und Wege finden, die Mietpreisbremse zu umgehen. Die Aussichten sind wenig positiv. Eine der naheliegendsten Optionen ist, dass sich ein Schwarzmarkt entwickeln wird. Für attraktive Wohnungen in gefragter Lage, die nicht über die ortsübliche Miete hinaus teurer vermietet werden dürfen, werden unter der Hand sehr schnell hohe Ablösegelder fließen.

 

Und: Was ist überhaupt ortsüblich? Problematisch ist, dass sich die Verordnung am Mietspiegel orientiert, den es in vielen Orten aber gar nicht gibt. Nicht nur Mieter und Vermieter sind verunsichert, auch vielen Gemeinden und Kommunen ist vielfach nicht bekannt, nach welchen Kriterien ein Gebiet für die Mietpreisbremse definiert werden soll. Heute werden einzelne Gemeinden oder gar einzelne Stadtteile als „Schutzzone“ deklariert. Doch was passiert mit angrenzenden Gemeinden und Stadtteilen? Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass dort die Mieten unverhältnismäßig steigen werden.

 

Das Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und die Gentrifizierung einzelner Stadtteile zu stoppen, könnte aus einem weiteren Grund als Schuss nach hinten losgehen: Viele Vermieter prüfen derzeit, ob sie vor der Einführung der Mietpreisbremse die Mieten noch deutlich anheben können, schließlich wird bereits seit einiger Zeit über das Thema diskutiert. Andere Vermieter haben diesen Schritt bereits vollzogen und bisher gemäßigt bepreisten Wohnraum deutlich teurer gemacht. So wird die gutgemeinte Mietpreisbremse jetzt schon zum Bumerang für Mieter. Außerdem sorgt die genannte Ausnahmeregelung für Sanierungsarbeiten dafür, dass Eigentümer eher luxussanieren als erhalten, weil nur so in Zukunft höhere Mieten erzielt werden können. Im Umkehrschluss lohnen sich regelmäßige Investitionen und Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr, die den (Wohn-)Wert der Immobilie erhalten, aber nicht zur Refinanzierung auf die Miete umgelegt werden können. Hier besteht die Gefahr, dass ganze Straßenzüge verkommen wie in Wien, da größere Sanierungen vermieden werden und sich nach Jahren erst wieder eine Luxussanierung lohnt, wenn die bestehenden Mieter ausgezogen sind und der Weg frei ist für hohe Investitionen.

 

Doch auch der Alltag dürfte komplizierter werden: Aus Angst vor späteren Regressansprüchen werden sich Vermieter ihre Mieter in Zukunft noch penibler und teilweise argwöhnisch aussuchen. Das neue, umfangreiche gesetzlich geregelte Auskunftsrecht der Mieter sorgt umgekehrt für erheblichen Kontrollwahn sowie für Streitpotenzial und Verwaltungsaufwand. Am Ende wird es aufgrund der vielen Unsicherheiten zu einer deutlichen Zunahme an Rechtsstreitigkeiten kommen. So ist beispielsweise nicht ausgeschlossen, dass ein Mieter bei einer Neuvermietung eine eigentlich unzulässig hohe Miete erst akzeptiert und diese dann direkt nach Unterzeichnung des Mietvertrages anficht. Schon heute ist sicher: Die großen Profiteure der Mietpreisbremse werden die Juristen sein. Denn die Regelungen dieses Gesetzes sind derartig diffus und ungenau formuliert, dass Ärger vorprogrammiert ist.

 

Handlungsfelder für den engagierten Immobilieninvestor

Was können Sie als Vermieter unternehmen, um Ihre Immobilienrendite wenigstens stabil zu halten und am Ende nicht der Dumme zu sein?

  • Vorsorglich können Sie möglichst zeitnah die Miete um maximal 15–20 % erhöhen. Nutzen Sie die Spielräume, die Ihnen die Gesetzgebung (noch) bietet, konsequent aus.
  • Erheben Sie eine Modernisierungskostenumlage. Die Erhöhung der Jahresmiete ist begrenzt auf die üblichen 11 % der reinen Modernisierungsaufwendungen. Achten Sie aber unbedingt darauf, die geltenden Formalitäten einzuhalten. Sie müssen schriftlich eine genau erläuterte Berechnung vorlegen, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt. Formfehler machen die Erklärung nämlich unwirksam. Auch sollten Sie die Reihenfolge beachten: Zunächst die Miete entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen erst anschließend die Modernisierungskosten
  • Vermieten Sie möbliert. In attraktiven Lagen in Großstädten können Sie mit möblierten Apartments in Kurzzeitvermietung deutlich höhere Mieten vereinnahmen, denn möbliertes Wohnen ist von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Wenn Sie größere Unternehmen in der Nähe haben, versuchen Sie Ihre Immobilie an diese zu vermieten. Oft suchen Firmen für neue oder zeitlich befristet eingestellte Mitarbeiter genau solche Objekte. Je nach örtlicher Regelung kann auch die Vermietung an Touristen deutlich mehr Geld bringen als die reine Langzeitvermietung. Sogenannte Monteurwohnungen sind ebenfalls eine Option, gerade für mittlere und einfache Wohnlagen.
  • Denken Sie in jedem Fall über die indexierte Miete Bei der Indexmiete wird, ausgehend von einer Basismiete, vereinbart, dass sich die Miete regelmäßig mit der Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex des Statistischen Bundesamtes ändert. Lassen Sie aber Vorsicht walten, wenn Sie das Haus bzw. die Wohnung einige Zeit später modernisieren möchten. Denn die Kombination von Modernisierungszuschlägen mit Indexklauseln ist in der Regel schwierig oder gar nicht möglich.
  • Ebenfalls können Sie mit den Mietern weitere Vereinbarungen treffen wie eine Staffelmiete, bei der die Miete jährlich um einen fixen Prozentsatz steigt. Hier sind Sie jedoch immer (d. h. mit jeder Staffel) an die Regelungen der Mietpreisbremse gebunden.
  • Schlussendlich können Sie auch Zusatzeinnahmen generieren, die nicht unter die Mietpreisbremse fallen: hierzu gehören z. B. Stellplätze, eine Einbauküche oder andere Ausstattungsmerkmale wie eine Gartenhütte etc. Bleiben Sie trotz allem aber im Rahmen und schlagen Sie bei solchen Positionen nicht über die Stränge, sonst wird es schnell sittenwidrig oder zumindest schwierig.

 

Fazit und Ausblick

Für Vermieter bringt die Regelung nicht nur einen erhöhten Aufwand im Alltag, sondern macht auch Investitionen in Bestandsimmobilien vielfach unattraktiv. Viele Bestandsobjekte sind somit in Zukunft vermutlich nicht mehr tragbar, sodass ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoller sein kann.

Sie sehen, die Mietpreisbremse mag gut gemeint sein, birgt aber viele Fallstricke. Jeder Markt lässt sich nur innerhalb bestimmter Grenzen regeln. Werden die Regeln zu eng gesetzt, lohnt es sich für Marktteilnehmer, Abkürzungen und Schlupflöcher zu finden, die wiederum immer wieder vom Gesetzgeber entdeckt und nachgeregelt werden müssen. Ein Fass ohne Boden!

Am Ende bleibt eigentlich nur noch ein (frommer) Wunsch: Hoffen wir, dass die Gerichte die Rechtsprechung zügig entwickeln werden, denn verhindern werden wir sie nicht mehr können – die Mietpreisbremse ist bereits Tatsache.

 

Eine kurze Zusammenfassung zur Mietpreisbremse finden Sie auch als Video hier: 

Lesenswerte externe Berichte und Hinweise:

Hier finden Sie eine gelungene Zusammenstellung der Süddeutschen Zeitung von Fragen und Antworten zur Mietpreisbremse vom 05. März 2015: hier.

Ein sehr umfassender und mit Beispielen angereicherter Artikel zur Mietpreisbremse ist am 25. November 2014 bei der Wirtschaftswoche erschienen.

Warum sich Luxussanierungen künftig lohnen könnten, lesen Sie hier.

6 Reaktionen auf “Die Mietpreisbremse – das Gesetz zwischen Anspruch und Wirklichkeit – pro und contra

  1. Die Mietpreisbremse hat mittlerweile auch den Osten von Deutschland erreicht.
    Sie gilt bisher (Stand 01.01.2016) in:
    Berlin und Hamburg
    144 Städten und Gemeinden in Bayern
    22 Städte in NRW: Düssel­dorf, Erkrath, Kleve, Langen­feld (Rhein­land), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen, Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Lever­kusen, Siegburg, St. Augustin, Trois­dorf, Münster, Bocholt, Biele­feld, Paderborn.
    68 Städte in Baden-Württemberg
    16 Städte in Hessen
    12 Gemeinden in Schleswig-Holstein
    Erfurt und Jena sowie 31 Kommunen in Brandenburg
    Bremer Stadtgebiet

  2. Ist immer ein Markteingriff der mehr Schaden bringt als Nutzen. Was hilft sind mehr Wohnungen zu bauen und auch höhere Gebäude zuzulassen. Warum nicht in München ein Viertel mit kleinen Wolkenkratzern, dann entspannt sich das auch wieder. Hohe Preise in Innenstadtlagen liegen ja daran, dass das Angebot aufgrund gesetzlicher Beschränkungen nicht ausgeweitet werden kann. Investitionen in Infrastruktur können ja derzeit zinsgünstig realisiert werden. Immer mehr Bürokratie- furchtbar!

    Gruß Philipp von investresearch.

    P.S. Über das Buch Erfolg mit Wohnimmobilien habe ich auch geschrieben und es gelesen: http://www.investresearch.net/erfolg-mit-wohnimmobilien-thomas-knebel/

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