Schonungslos: mein erstes Immobilieninvestment ein Mehrfamilienhaus kaufen

Schonungslos: mein erstes Immobilieninvestment ein Mehrfamilienhaus kaufen

Lange habe ich darüber nachgedacht, welches Thema meines ersten Blogbeitrages würdig sein kann. Irgendetwas über Standortsuche oder vielleicht Renditeberechnungen? Oder Standorte, wo Sie die besten Immobilienschnäppchen machen können? Nein, das Thema sollte lieber umfassend, grundlegend, aus der Praxis, persönlich und vor allem lehrreich sein. Daher glaube ich mit meinem ersten Immobilieninvestment ein wirklich gutes Thema gefunden zu haben. Ich hoffe Sie sehen es spätestens nach den letzten Zeilen dieses Artikels ähnlich.

 

Es war das Jahr 1998. Ich hatte gerade mein Studium beendet und arbeitete weiter (ja, ich habe bereits während des Studiums einige Jahre gearbeitet!) in einem Ingenieurbüro für das Bauwesen. Was mich damals gedanklich umtrieb lesen Sie am besten hier.
 

Ich machte mich also auf die Suche. Denn ich wollte ein kleines Mehrfamilienhaus kaufen. Eine Eigentumswohnung wollte ich nicht, da ich allein bestimmen wollte, wo es lang geht. Wir schrieben, wie erwähnt, das Jahr 1998, also kein Immobilienscout24 o. ä., keine bebilderten Onlineanzeigen. Ein Dreizeiler in der Frankfurter Rundschau war der Standard. Also wenn Quadratmeterangaben mit inseriert wurden, war das schon riesig. Ich merkte schnell, dass ich so nicht sehr weit kam. Ich kannte höchstens zwei Makler. Das war’s. Und die vielen Anzeigen – allesamt ohne aussagekräftige Details – mühsam war’s. Aber dann hatte ich die zündende Idee (ja, selbst; ich hatte ja kein Netzwerk): Ich gab eine Suchanzeige in einem Anzeigenblättchen auf. Eine, höchstens zwei waren es. Es meldeten sich tatsächlich zwei, drei vernünftige Leute. Ich war hin und weg.
 

So ergab es sich nach dieser tatsächlich gemeisterten Hürde, dass ich innerhalb von drei Monaten stolzer Eigentümer eines kleinen, gut gelegenen Dreifamilienhauses in Offenbach-Bürgel wurde. Ich hatte tatsächlich ein Mehrfamilienhaus gekauft! Die Lage war gut, ruhig und bodenständig. Schon fast schick war sie, wegen der vielen Gründerzeithäuschen in direkter Nachbarschaft. Die Lage konnte ich damals schon recht gut beurteilen – dies war der gute Teil der Geschichte. Naja, nicht ganz. Die drei Wohnungen waren, mit Ausnahme der Frankfurter Bäder, alle recht gut geschnitten und das Haus war natürlich ebenfalls ein wunderschöner Altbau aus der Gründerzeit.
 

Nun zum finanziellen Teil. Ich hatte mir hochgerechnet, was die ungefähre Anfangsinvestition einschließlich einiger (teils größerer) Erstreparaturen ausmachen würde. Ungefähr 400.000 DM waren dies. Selbstverständlich finanzierte ich das Investment bei einer Bank. Beleihung knapp 100 % zzgl. Nebenkosten aus eigener Tasche. Auch hinsichtlich des Cash-Flows sah alles gut aus. Und Steuervorteile wie Anfangswerbungskosten und Abschreibung gab es auch noch. Nach der ersten Mietanpassung – die Bestandsmieten waren sehr niedrig – war nach Abzug der Instandhaltungskosten monatlich sogar ein kleiner Betrag als Überschuss vorhanden. Die Verwaltung nahm ich selbst in die Hand, was den Geldbeutel schonte. Soweit, so teilweise gut.
 

Ich hatte mir vorgenommen, das Haus mit der Zeit Schritt für Schritt wieder in Schuss zu bringen. Dazu sollte man wissen, dass das Haus ein Familienerbstück war. Es war zuletzt lange im Besitz einer alten Dame, die es dann einer Gemeinde vererbte, die es wiederum an mich verkaufte. Wesentliches Problem solcher Geschichten – dies habe ich in den letzten 15 Jahre intensiv lernen dürfen – ist, dass derartige Häuser im Allgemeinen nicht unbedingt einem fachkundigen Management unterzogen wurden. Sprich, es war baulich einiges im Argen. Und auch einige Mietvertragsgestaltungen waren – vorsichtig ausgedrückt – recht mieterfreundlich. 

Es kam daher, wie es in solchen Fällen kommen muss. Noch während des Ankaufsprozesses zog ein Mieter aus und hinterließ die Wohnung in einem – sagen wir heute lächelnd – atemberaubenden Zustand. Wegen besagter Mietvertragsgestaltungen war ein Rückgriff auf den Mieter quasi unmöglich, weswegen ich es auch erst gar nicht versuchte. Welche organisatorische und finanzielle Mühe jedoch mit der anschließenden Wohnungssanierung zur Unzeit (direkt nach dem Hauskauf; ohne weiteres Budget!) verbunden war, ist vermutlich selbsterklärend.
 

Ein weiterer Aspekt, der innerhalb der ersten zwei Jahre zum Tragen kam, war die Fassade. Genauer gesagt die straßenseitige Fassade. Dort löste sich der Putz. Ich hatte ursprünglich geplant die Sanierung der Fassade erst in einigen Jahren in die Hand zu nehmen. Nun war aber die Ursache des Putzablösens eine stark löchrige Dachrinne. Der Schaden vergrößerte sich also massiv, so dass die Zeit drängte. Immerhin ist Wasser der größte Feind einer jeden (offenen) Fassade. Am Ende war also eine erneute Hauruck-Aktion notwendig.
 

Ohne jetzt noch auf weitere bauliche Themen eingehen zu wollen: Was ist die Kernaussage dessen? Ganz einfach. Es fehlte das Budget zur rechten Zeit. Also die professionelle technische Begutachtung mitsamt eines Maßnahmen-, Kosten- und Zeitplans. Da ich gelernter Bauingenieur bin, nahm ich dies nämlich selbst vor. Die Krux dabei war nur, dass ich nicht DIE Altbauerfahrung hatte, die für solch eine Einschätzung notwendig ist. Die Baukosten waren dennoch (ich behaupte heute: eher zufällig) recht gut eingeschätzt, aber eben nicht der erforderliche Zeitplan. 

So viel zur technischen Begutachtung. Gestatten Sie mir bitte noch eine kleine Anmerkung zu dem Ankaufsprozess insgesamt. Bitte organisieren Sie sich neben dem notwendigen Bausachverständigen mindestens drei weitere Fachleute, die Ihre Ankaufsprüfung unterstützen. Ihr Vierer-Team sollte daher mindestens aus einem Bausachverständigen, einem Rechtsanwalt, einen Steuerberater und einem Hausverwalter bestehen. Sie wollen die Kosten sparen? Nein! Tun Sie es nicht. Es kann Ihnen das Genick brechen.
 

So, jetzt der vielleicht erstaunlichste Teil meiner kurzen Geschichte: Ich bin heilfroh, dass ich dieses Investment gemacht habe! – „Der hat einen an der Waffel!“, denken Sie jetzt vermutlich. Nein, im Ernst. Was konnte mir Besseres passieren, als in ein gutes Haus an einem guten Standort zu investieren? 😉 Nein, es ist wirklich so, langfristig hat sich das Investment hervorragend entwickelt. Offenbach-Bürgel zählt heute zu den beliebtesten Stadtteilen Offenbachs. Neubaugebiete sind entstanden. Und die Mieternachfrage ist enorm, die Preise ziehen an – die Grundlage eines jeden guten Investments! 

Außerdem, was wäre *und dies ist der tatsächliche Kern der Geschichte* passiert, hätte ich diese Liegenschaft nicht erworben? Oh mein Gott, ich hätte vielleicht – bis heute – in keine einzige Immobilie investiert. Fragen Sie mal meine Frau, was Sie dazu sagen würde!
 

Bitte nehmen Sie daher folgendes mit: Suchen Sie sich einen Standort, bereiten Sie sich vor, lernen Sie, lernen Sie, lernen Sie, machen Sie es besser und beginnen Sie spätestens innerhalb der nächsten 6 Monate! 

So, nachdem ich Ihnen hier hoffentlich Interessantes an die Hand geben durfte, beflügelt mich auch ein wenig die Neugier. Haben Sie bereits in Immobilien investiert? Wie sah Ihr erstes Investment aus? Oder wo stehen Sie? Was sind Ihre Planungen? Was hält Sie derzeit auf bzw. wann und wie wollen Sie beginnen? Welche Informationen, Anleitungen, Hilfen wären für Sie wichtig? Haben Sie Bekannte, die hieran interessiert sind? Teilen Sie meinen Artikel! Bitte schreiben Sie mir – am besten gleich hier unten in den Kommentaren! Ich freue mich darauf!
 

Ihre Kommentare werden belohnt – je nach Wunsch mit Bildern meiner ersten Wohnungssanierung 😉 oder mit meinem selbst entwickelten Profi-Kalkulationstool „Start“ für Ihren persönlichen Start. Ihr E-Mail-Hinweis genügt.

18 Reaktionen auf “Schonungslos: mein erstes Immobilieninvestment ein Mehrfamilienhaus kaufen

  1. Hallo Peter!
    Ich habe mir vor kurzem meine erste Anlagewohnung gekauft!
    Ich befasse mit dem Thema Anlageimmobilien seit ca. 2 Monaten sehr intensiv und habe mir im Excel auch ein Prognosewerkzeug selbst gebastelt, was mir meiner Meinung auch sehr gut gelungen ist.
    Da ich schon sehr lange im Internet alles über Anlageimmobilien lese, bin ich zufällig auf deine Seite gekommen und bin sehr beeindruckt und gespannt auf die zukünftigen Artikel und Webinare.
    Deinn Buch habe ich mir auch gestern bestellt und mir schon sehr neugierig darauf.
    Ich möchte mir meiner ersten Eigentumswohnung (43m² Wohnnutzfläche mit Terasse und Garten) meine ersten Erfahrungen sammeln.
    Mein Ziel ist es durch passives Einkommen die finanzielle Freiheit zu erreichen.

  2. Hallo Peter,

    nachdem mich Gerald Hörhann für das wohnen zur Miete und Wohnungen als Investitionsobjekt neugierig gemacht hat, bin ich auf deine Seite gestoßen. Ich habe mir auch dein Buch bestellt und bin wirklich sehr überrascht vom super Inhalt. Da ich eine betriebswirtschaftliche Ausbildung habe, muss ich sagen, sehr Empfehlenswert. Ich besitze bereits ein Mehrfamilienhaus. Ich bin jetzt auf der Suche nach einem neuen geeigneten Investitionsobjekt. Deine Seite besuche ich regelmäßig, da sie wirklich gut ist.

    Ich würde mich freuen, wenn ich dein Profi Kalkulationstool erhalten könnte.

    1. Hallo Andreas,
      vielen Dank für Deinen Kommentar. Warum nennen mich alle nur Peter?? – Bist schon der Zweite hier auf dem Blog 😉 Besten Dank auch für die freundlichen Worte.

      Wir arbeiten derzeit intensiv am Feinschliff des Tools. In 2-4 Wochen ist es soweit. Wenn Du in meinem Newsletter eingetragen bist, wirst Du es erfahren.

      Beste Grüße
      THOMAS 😉

  3. Tolle Geschichte! Ich bin momentan Student und möchte später auch in Immobilien investieren. Zusätzlich möchte ich mich auch noch als Immobilien-entwickler selbstständig machen und Gebäude bauen / sanieren.

  4. Ich bin gerade dabei meine erste Wohnung zu kaufen und derzeit auf der Suche nach einer Bank die mir bei der Finanzierung hilft. Dies scheint als Selbstständiger gar nicht so einfach zu sein. Gibt es da irgendwelche hilfreichen Tipps wie man zum Erfolg kommt?

  5. Hallo Thomas,
    bei dem Peter dachte ich oh mein Gott – wer ist der Kerl? 😉
    Ich habe meine erste ETW in Wiesbaden mit 22 gekauft und sie gerade in der vergangenen Woche nach 13 Jahren verkauft. Ich habe alles durch, den säumigem Mieter, den insolventen Verkäufer der seine Zusagen nicht einhielt, die Kernsanierung. Ich kann ein Lied singen. Aber – ich habe soviel gelernt und die Lust an Immobilien nie verloren. Nun habe ich vor 1,5 Jahren ein MFH mit 6 Parteien in Bayreuth erworben und das nach der Kernsanierung zu Höchstkonditionen in die Vermietung gebracht. Die Bank war von unserem Businesscase damals begeistert und hat sofort Ihr Go gegeben. Was jetzt wie so meist folgt ist das leidige Thema das manchen Handwerkern nach mangelhafter Arbeit nur mit dem Gericht bezukommen ist. Langwierig und Nervig, aber gehört wohl dazu. Jetzt halte ich schon nach dem nächsten Objekt Ausschau. Nebenbei habe ich aus Interesse noch den Hausverwalter IHK gemacht, damit mir bei meinen Objekten niemand so schnell was vormacht. Lese gerne in Deinen Artikeln und wünsche weiterhin viel Erfolg!

    1. Wow. Interessant, Juliane, wie das bei Dir gelaufen ist. Geht doch 😉 Zu den Handwerkern: versuch mal mit jemanden zusammenzuarbeiten, der die Bauthemen beaufsichtigen kann. Das kann ein guter Bautechniker oder auch ein bauleitender Architekt sein. Für das nächste MFH wünsche ich Dir in jedem Fall gutes Gelingen.

  6. Hallo Thomas, ich vernetze mich gerne mit erfolgreichen Menschen und deine Story scheint ziemlich erfolgreich zu sein. Ich habe zwar bereits vor 28 Jahren mein eigenen Hauses gebaut, aber bis 2012 mich für Immobilien als Investitionsobjekte kaum interessiert. Nachdem ich 2011 Robert Kyosaki kennengelernt hatte und danach Cashflow zu meiner wichtigsten Handlungsoption geworden ist, bin ich auch seit 2012 im Immobilienmarkt aktiv. Meine Strategie ist preiswert einkaufen (Die Rendite wird beim Kauf gemacht). Mein Markt ist USA, da dort vor allem Zwangsversteigerungen sehr einfach ablaufen und das Preisniveau die Werte von 2007 noch lange nicht erreicht hat. Ich besitze in Florida eine Firma und dort ist auch mein Investitionsschwerpunkt. Ein kleines Beispiel: Einfamilienhaus 270qm Wohnfläche, Kaufpreis 70T US$, Renovierung 30T US$, akt. Marktwert 320T US$, Mieteinnahmen/a 23T US$. Letztes Jahr habe ich mir aber auch in D eine Eigentumswohnung als Cashflowlieferanten gekauft.

    1. Hallo Franz, wir kennen uns bereits 😉 Die USA sind vielfältig und interessant, keine Frage. Wichtig ist nur, dass der Investor selbst dort agiert und auch die Regeln / Mechanismen dort komplett zu 100% versteht. Wenn das der Fall ist, kann und sollte m. E. auf einen Dienstleister dort zurückgegriffen werden. Aber immer erst dann, wenn man sich selbst ein Bild gemacht hat. Wie soll man sonst die Investments drüben beurteilen können?

  7. Hallo Thomas,
    endlich mal ein Blogbeitrag mit echten Erfahrungen beim Immobilienkauf. Bin zur Zeit dabei mir Mehrfamilienhäuser anzusehen. Bin mir aber unschlüssig über die Finanzierung. Würden sie in der heutigen Marktlage nochmal zu 100 prozent Fremdfinanzieren?

  8. Hallo Thomas,
    Tolle Seite! Ich bin derzeit in meinem letzten Semester Semester Bauingenieurwesen Studium im Master an der HTW in Berlin. Durch das Modul Immobilienprojektentwicklung bin ich auf das Thema Immobilieninvestment als passives Einkommen gekommen. Ich besitze eine Eigentumswohnung in Berlin in guter Lage. Mögliches Eigenkapital aus dem Verkauf wären 120.000€. Jetzt habe ich diverse Excel-Tabellen programmiert um Annuität der Kredite, Cashflow und Rendite beurteilen zu können. Ob die allerdings alle so stimmen ist eine andere Sache.
    Ich würde dir gerne noch soooo viele Fragen stellen, dass dies diese Kommentarfunktion auslasten würde. Ich würde mich über eine persönliche Kontaktaufnahme tierisch freuen.
    Vielen Dank auch an alle die hier kommentiert haben. Klasse Informationen. Ich wünsche allen weiterhin viel Erfolg.
    Liebe Grüße aus Berlin
    Nils

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