Vermietung an Asylbewerber – ein erster Überblick aus Investorensicht

Asylbewerber

Deutschland sieht derzeit einem extremen Flüchtlingszustrom entgegen. Unabhängig von allen politischen Debatten bleibt eine Fragestellung: Wo sollen diese Menschen untergebracht werden? Großunterkünfte in Baumärkten, Supermarktlagern, Sporthallen und Containerstädten können und sollen nur eine kurzfristige Übergangslösung sein. Früher oder später müssen die Kommunen die anerkannten Asylbewerber bzw. Flüchtlinge in Wohnungen unterbringen. Spätestens dann klopft das Thema direkt oder indirekt auch an Ihre Tür.

Sie sehen: Es wird Zeit, sich als Investor mit einigen Besonderheiten beim Vermieten an Asylbewerber vertraut zu machen. Letztlich sind Flüchtlinge potenzielle Mieter und können je nach Immobilie und persönlicher Vorliebe durchaus in Ihre Strategie passen. Aber eins ist auch klar: Vermieten an Flüchtlinge ist etwas Spezielles.

Vermietung an Flüchtlinge – Unterbringungsarten je nach Status

Je nachdem, in welcher Phase sich das Asylverfahren der Flüchtlinge befindet, werden diese von den Ländern und Kommunen untergebracht. Eine bundeseinheitliche Lösung gibt es nicht, wieder einmal ist dies Sache der Kommunen bzw. Länder. Aber einige generelle „Methoden“ haben sich doch entwickelt.

Während das Asylverfahren läuft, werden die Flüchtlinge in einer sogenannten Erstaufnahmeeinrichtung untergebracht. Dies sind in der Regel Massenunterkünfte bzw. Heime, die die Gemeinden anmieten bzw. selbst bereitstellen. Dabei handelt es sich um Grundstücke (auf denen die Gemeinde dann beispielsweise Container stellt), aber auch um Hallen, ehemalige Supermärkte, Sporthallen, Kliniken etc. Solchen Unterkünften ist gemein, dass diese den Charakter einer Übergangslösung haben und oft stark überbelegt sind.

Wohnungen für Flüchtlinge: Wen sprechen Sie an?

Nachdem ein Asylverfahren positiv entschieden wurde oder voraussichtlich positiv beschieden wird, erhält die jeweilige Person in der Regel ein mehrjähriges Bleiberecht und darf eine Wohnung auf dem freien Markt mieten. Wenn Sie Wohnungen an Flüchtlinge vermieten möchten, sind Zeitungsannoncen oder Wohnungsplattformen unbrauchbar, da Sie damit die Zielgruppe nicht erreichen. Sie haben im Wesentlichen zwei Möglichkeiten: Zum einen können Sie Sozialverbände ansprechen. In jeder größeren Kommune gibt es wenigstens einen Wohlfahrtsverband oder einen sozialen Verein, der sich für Flüchtlinge einsetzt und derzeit Wohnungen sucht. Auch im Internet bieten diese Organisationen Informationen an. Beispielsweise sind die Menschen hinter der Plattform fluechtlinge-willkommen.de sehr engagiert in Sachen Wohnungsvermittlung.

Zum anderen suchen viele Gemeinden (Wohnungsämter, Sozialämter bzw. ähnliche lokale Behörden) händeringend nach Wohnungen. Über die jeweiligen Stellen kommen Sie schnell mit den Verantwortlichen in Kontakt und können Details klären. Denn eins müssen Sie noch wissen: Die Regelungen zur Vermietung, Details des Mietvertrages sowie die Miethöhe sind in allen Kommunen sehr unterschiedlich. Eine erste Orientierung geben auch die einschlägigen Hartz-IV-Regelungen der Kommunen zu den Wohnungscharakteristika wie übliche Größe, Ausstattung und Mietpreis.

Mit Flüchtlingen einen Mietvertrag abschließen?

Hinsichtlich der Vermietung direkt an Flüchtlinge müssen Sie einige Formalitäten beachten, treten hier doch ungewohnte Anforderungen auf. Es kann sinnvoll sein, dass Sie sich hierzu mit einem Experten beraten. Denn Ihr Mieter benötigt zunächst eine behördliche Erlaubnis, um überhaupt im Ort wohnen zu dürfen. Daran schließt sich z. B. die Frage an, ob der Mieter arbeiten und Geld verdienen darf, um die Miete zahlen zu können. Außerdem stellt sich die Frage, ob die Gemeinde für einen potenziellen Mietausfall aufkommt. Rechtlich ideal ist eine sogenannte Abtretungserklärung, wie sie auch bei Bezugsberechtigen von Hartz IV üblich ist. Das heißt: Sozialamt oder Jobcenter kommen für die Miete auf und zahlen direkt an Sie. Ebenfalls nicht unterschätzen sollten Sie, dass viele Flüchtlinge nicht einfach ein Bankkonto eröffnen können. Viele Banken verweigern dies oder fordern einen Arbeitsnachweis, der wiederum nicht in allen Fällen möglich ist.

Einen weiteren Punkt sollten Sie im Vorhinein bedenken: Sie werden gegebenenfalls einen Dolmetscher benötigen. Das gilt nicht nur für direkte Verträge mit Ihren Mietern, sondern auch für die spätere Kommunikation. Wenn die Gemeinde nicht unterstützend zur Verfügung steht, wenden Sie sich an die oben genannten Organisationen.

Flüchtlingen helfen: Welche Wohnungen können Sie vermieten?

Wenn Sie Ihre Topwohnungen an Flüchtlinge vermieten möchten, werden Sie auf Granit beißen. Denn weder haben Flüchtlinge unbegrenzt Geld zur Verfügung, noch zahlen die Behörden jeden Mietpreis.

Sicher gibt es aber derzeit einen Mangel an Wohnraum, von dem auch Sie als Investor profitieren können. Allerdings können Sie die Idee von überhöhten Mieten gleich wieder ad acta legen. Unabhängig von moralischen Fragen werden die meisten Behörden Ihnen einen Riegel vorschieben. Denn die gezahlten Summen sind die gleichen wie bei den Höchstsätzen für Mietzahlungen nach Hartz IV und Sozialhilfegesetzbuch. Diese unterscheiden sich von Ort zu Ort. Um ein paar Zahlen zu nennen: Derzeit liegen diese Beträge für Wohnungen von bis zu 50 Quadratmetern Wohnfläche bei ca. 6 – 12 Euro / qm; vielfach inklusive Betriebskosten. Einige Kommunen, wie Frankfurt am Main oder Berlin, differenzieren zudem noch nach Baujahr und Stadtteil.

Die Wohnungsnot ist allerdings tatsächlich groß, und die Städte und Gemeinden suchen Wege, ausreichend Wohnraum zu finden – die Stadt Freiburg im Breisgau beispielsweise lockt mit langfristigen Mietangeboten. Das heißt: Es besteht ein großer Bedarf, was für Sie als Investor eine verlässliche und längerfristige Vermietungschance bedeutet. Zur Vermietung an Flüchtlinge eignen sich grundsätzlich jedoch nur solche Wohnungen, deren Mietpreise Sie beim zu erwartenden Höchstsatz der jeweiligen Gemeinde ansiedeln. Hier kommt es also stark auf die Lage Ihrer Immobilie sowie die dortige Wohnsituation an.

Noch ein Tipp: Viele Gemeinden mieten sehr gern möblierte Wohnungen für Flüchtlinge an. Das steigert Ihre Mieteinnahmen. Besprechen Sie entsprechende Details Ihres Mietvertrages unbedingt mit den zuständigen Stellen der Gemeinde, aber auch mit Ihrem Anwalt. Klären Sie dabei neben den Erfordernissen einer Auflistung des Mobiliars auch das Thema Haftung.

Auswirkungen auf die anderen Mieter

Wenn Sie Wohnungen in Ihrer Immobilie an Flüchtlinge vermieten möchten, stoßen Sie möglicherweise bei Ihren anderen Mietern (und in Wohneigentümergemeinschaften bei anderen Wohnungseigentümern) auf Bedenken. Je nach Integrationskonzept betreuen Helfer im Auftrag der Kommunen die Flüchtlinge jedoch mehr oder weniger stark beim Einleben. In der Praxis zeigt sich, dass Ihre Mieter so das „Wohnen in Deutschland“ lernen und Reibungspunkte relativ selten auftreten. Dennoch handelt es sich um Mieter mit einem anderen kulturellen und sozialen Hintergrund. Das kann unter Ihren Mietern Verunsicherung schaffen oder zu Bedenken führen. Es liegt an Ihnen als Immobilienbesitzer, mit diesem Thema vorausschauend und behutsam umzugehen.

Sie sehen: Wenn Sie Wohnungen an Flüchtlinge vermieten möchten, sind mehr Aspekte zu berücksichtigen als bei „normalen“ Mietern. Daher empfehle ich, ein solches Vorhaben genau abzuwägen. Ideal erscheint es, im Zweifelsfall an die zuständigen Ämter bzw. Gemeinden zu vermieten bzw. mit entsprechenden Abtretungserklärungen der Behörden zu arbeiten. Das schafft mehr Sicherheit für Sie als Investor. Denn letztlich besteht Ihr Interesse darin, einen regelmäßigen Cashflow durch Vermietung zu generieren. Seien Sie sich aber darüber im Klaren, dass Sie für Ihre Miete mehr Aufwand betreiben müssen.

Erste Fördermöglichkeiten

Einige Bundesländer bieten bereits zinslose oder vergünstigte Darlehen für den Neubau und Ausbau als auch für die Modernisierung von Mietwohnraum für Flüchtlinge an. Mitte des Jahres 2015 hat beispielsweise die NRW-Bank ein solches Programm aufgelegt, welches sich nicht nur an die gewerbliche Wohnungswirtschaft, sondern auch ausdrücklich an private Vermieter richtet. Gefördert werden Investitionen von 660 bis 1.650 Euro pro Quadratmeter. Für den Investor nachteilig können sich die Mietpreis- und Belegungsbindungen auswirken, die in der Regel mit einer solchen Förderung einhergehen. Für den engagierten Investor bieten solche Programme in jedem Fall erhebliche Potenziale, die selbstverständlich stark von den einzelnen Umständen (Lage, Mietmarkt etc.) abhängen.

Während auch Rheinland-Pfalz (ISB) bereits ein solches Programm aufgelegt hat, ist zu erwarten, dass weitere Länder nachziehen werden. Sich hier informiert zu halten, kann dem engagierten Investor eine zusätzliche Renditechance bescheren.

 

Was meinen Sie zu diesem Thema? Mich interessiert Ihre Meinung. Haben Sie vielleicht schon persönliche Erfahrungen gesammelt? Ich bin gespannt auf Ihren Kommentar.

9 Reaktionen auf “Vermietung an Asylbewerber – ein erster Überblick aus Investorensicht

  1. Hallo Herr Knedel,

    Sie schreiben von einem pauschalen qm-Preis als Mietzins. Oftmals hört man jedoch, dass es pro Flüchtling einen Tagessatz als Zuschuss seitens des Staates gibt. Was ist nun korrekt?

    Beste Grüße!

    Marc Heemskerk

    1. Guten Tag Herr Heemskerk,

      es gibt die verschiedensten Modelle. Schwerpunkt meines Artikels ist die langfristige Vermietung, also wenn die Asylbewerber schon ihren Antrag durch haben. Dann orientiert sich die Vermietung eben vielfach an den Hartz-IV-Sätzen. Davon unbedingt zu unterscheiden sind Notunterkünfte bzw. Übergangsheime. Diese werden vielfach von Profis (und Halbprofis ;-)) in gewerblicher Form betrieben. Dort gibt es dann die weit bekannten Tagessätze von rund 25 – auch einmal 35 Euro je Person (teils inkl. Catering). Das sind dann übrigens keine Zuschüsse, sondern Mieten, die die Gemeinden zahlen. Dazu gibt es vielerorts Förderprogramme (von Gemeinden und / oder dem jeweiligen Land). Wir werden dieses sehr kleinteilige und oft noch sehr chaotisch organisierte Thema weiter intensiv recherchieren und weiter berichten. Ich hoffe, es ist wenigstens ein wenig Licht ins Dunkel gekommen.

      Beste Grüße
      Thomas Knedel

  2. Ich habe in den letzten Wochen mind. 4 verschiedene Flüchtlingsheime mit lang laufenden Mietverträge, abgesichert durch den Staat angeboten bekommen. Auch sind einige Investoren auf diesen Zug aufgesprungen und suchen entsprechende Liegenschaften die sich dafür verwerten lassen. Es scheint sich damit auch gutes Geld verdienen zu lassen. Für mich immer noch fraglich, da auch und vor allem die Zweitverwertungsfähigkeit in Frage zu stellen ist und ein „Zelt“ oder eine „Halle“ nicht mit einer Immobilie bzgl. der Renditen gleich ziehen kann.
    Interessanter Aspekt aber – alles in allem!

    1. Hallo Sebastian S.,

      danke für diese wertvolle Info. Ich habe selbst auch schon einige solcher Angebote erhalten. Teilweise mit (gewerblichen) 3-Jahresverträgen mit einer „Traumrendite“ von 10% oder auch mehr. Doch was bedeutet dies? Sie haben es ja bereits auf dem Schirm. Was ist, wenn die Kommune dann den Mietvertrag nicht verlängert? Was soll ich dann mit der Immobilie anfangen? All dies sind Fragen, die klar sein müssen und UNBEDINGT in die Preisfindung einfließen müssen. Teilweise sind aber auch 10-Jahres-Verträge mit Kommunen am Markt. Wenn dann auch noch die Immobilie und der Standort hinsichtlich alternativer Nutzungen (Wohnen, Appartments, o. ä.) passen, dann kann das ein sehr gutes Investment sein.

      Was viele Leute dabei nicht beachten ist zudem, dass eine solche Immobilie durchaus einer intensiveren Abnutzung unterliegt. Dies relativiert die Rendite (netto-betrachtet) dann sicher noch ein wenig. Insgesamt aber ein wirklich spannendes Thema.

      Wir werden noch sehen, wie sich der Markt hier regulieren wird und wie verantwortungsvoll Investoren, Betreiber (Security, Catering, Bewirtschaftung, etc.) und Mieter (Kommunen und natürlich die Asylbewerber selbst) mit einer sich so schnell entwickelten völlig neuen Situation umgehen werden.

      Beste Grüße
      Thomas Knedel

  3. Guten Tag,

    meine Frage lagert sich etwas anders herum. Ich habe vor kurzem eine EW erworben. Diese sollte leer sein, laut Kaufvertrag. Nun stellt sich ein Problem dar, dass der jetzige Mieter, der Asylbewerber ist, vom Amt her, nicht umziehen darf. Wohnraum bei seiner Freundin besteht schon. Der alte Mietvertrag, der auch gekündigt wurde, ist nur mit ihm geschlossen worden. Wenn ich nun die Immobilie vermiete, möchte ich nicht den viel zu niedrig angesetzten Mietpreis übernehmen. Aber leider ist eben auch nicht klar, wann er umziehen darf. Haben Sie hierzu eine Idee?

    VG

    1. Hallo Günter, so wie ich Ihre Frage verstehe, haben Sie eine Immobilie gekauft, die laut Kaufvertrag mieterfrei sein sollte. Wenn dem so ist, haben Sie vermutlich ein Recht auf Schadensersatz. Mein dringender Rat: fragen Sie einen Rechtsanwalt bzw. den Notar. Beste Grüße Thomas

  4. Hallo, Ich muss ab November 2016 im ausland abreisen mit meine Familie, vermutlich vor ein bzw. Zwei Jahre.
    ich habe die Absicht meine Wohnung (Voll Möbliert) an Flüchtlingsfamilie Für Tagessatz (ca. 20,00) pro per zu vermieten.
    kann ich meine Angebot für amt alles privat abgeben oder muss ich Gewerbe anmelden.
    MFG

  5. Hat der Vermieter bei der Entscheidung über die monatlich gezahlte Kaltmiete überhaupt kein Mitspracherecht? Darf die Regierung alleine entscheiden was sie dem Vermieter zahlt?

  6. Hallo. Bin neu hier. Habe meine 150 Quadratmeter große Wohnung abgetrennt und 2 daraus gemacht. Ich lebe im EG daher ist das mit einem separaten Eingang möglich. Meine Frage ist da ich den hinteren Teil mit knapp 55 qm an ein Flüchtlingsehepaar vermietet habe, ob das Jobcenter deren Nachzahlung übernimmt?! Der Wasserverbrauch ist ziemlich hoch. Außerdem weiß ich auch nicht, wie ich Gas abrechnen soll, da die Heizung und das warme Wasser über meinen Durchlauferhitzer gehen. Danke für Antwort

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